รวยด้วยอสังหา บทที่ 28 การตอกเสาเข็ม

)

การคิดงาน ตอกเสาเข็ม

ใครที่อยากรู้ว่า เราสร้างบ้าน ต้อง ตอกเสาเข็ม ต้องเสียเงินเท่าไหร่ เขาคิดราคากันอย่างไร วันนี้ จะมาเล่าให้ฟัง ปัจจัยที่ต้องนำมาพิจารณา ในการคิดงาน ตอก เสาเข็ม มีดังนี้
1.ชนิดของเสาเข็ม เช่น
1.1 เสาเข็มเจาะ
1.2 เสาเข็มคอนกรีตเสริมเหล็กธรรมดา
1.3 เสาเข็ม คอนกรีตเสริมเหล็กอัดแรง
1.4 เสาเข็มไม้
2. มิติ ของเสาเข็ม (ขนาด + ความยาว)
3. จำนวน เสาเข็ม
4. สถานที่ก่อสร้าง

รวยด้วยอสังหา บทที่ 29 เสาเอก

)

ตอกเสาเอก (เสาฤกษ์)

ในอดีตบ้านเรือนล้วนแต่เป็นบ้านที่ปลูกสร้างด้วยไม้ เพราะไม้เป็นวัสดุที่หาง่าย ราคาถูก ดังนั้นเสาของตัวบ้านจึงเป็นเสาไม้ พิธีฤกษ์ลงเสาเอกแต่ก่อนก็คือ ฤกษ์เวลาที่เรานำเสา(ไม้)หลักของบ้านหย่อนลงสู่หลุมที่เตรียมเอาไว้ จับให้เสาตั้งตรงแล้วเอาไม้ค้ำยันค้ำไว้จากนั้นก็นำดินมากลบหลุมทั้งหมด
แต่ในปัจจุบันนี้ด้วยสภาพแวดล้อมที่มีความปลียนแปลงไป ประกอบกับเทคโนโลยีที่ ทันสมัยมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อาคารบ้านเรือนมีความหลากหลาย แตกต่างกันออกไป อีกทั้งอาคารบ้านเรือนไม่ว่าเล็กหรือใหญ่ส่วนใหญ่ล้วนมีโครงสร้างเป็นคอนกรีตที่เสริมเหล็ก รากฐานของตัวอาคารต่างๆ

รวยด้วยอสังหา บทที่ 27 การถมดิน ขุดดิน ปรับระดับ

น

ปรับพื้นที่ดิน(ขุดดิน-ถมดิน ภายในบริเวณที่ก่อสร้าง)

การปรับหน้าดินให้มีความสูงเสมอพร้อมก่อนลงมือปลูกสร้างอาคารบ้านเรือน เราอาจมีการปรับพื้นที่ดินภายใน
บริวณที่มีการก่อสร้างให้มีการขุดและถมดินควบคู่กันไป เพื่อความสะดวก รวดเร็ว และประหยัดค่าใช้จ่ายได้อีก
อาทิ ดินที่จะได้จากการขุดบนเนิน ,ดินที่ได้จากการขุดเพื่อสร้างชั้นใต้ดิน ,สร้างสระว่ายน้ำ หรือขุดดินเพื่อสร้างบ่อเก็บน้ำใต้ดิน ซึ่งดินที่ได้เราก็นำมาถมในพื้นที่ที่จะก่อสร้างตัวอาคารได้

- การถมดิน ในการสร้างบ้าน ก็เพื่อปรับความสูงของดินในพื้นที่ก่อสร้างให้สูงขึ้น

รวยด้วยอสังหา บทที่ 26การวางผังอาคาร

ประโยฃน์ของการวางผังอาคาร
การวางผังอาคารนั้นก็เพื่อเราจะได้กำหนดตำแหน่งของตัวบ้านบนที่ดิน ว่าต้องการให้บ้าน สร้างให้อยู่ด้านหน้า ด้านหลัง ด้านซ้าย หรือด้านขวาของที่ดิน การวางผังอาคารนั้นนอกจากเป็นสิ่งสำคัญต่อสร้างบ้านแล้ว ยังเป้นประโยชน์ต่อการตรวจสอบรายละเอียดให้ได้ความถูกต้อง สวยงาม ดังนี้
ตรวจสอบหมุดหลักเขตที่ดิน กับ โฉนดที่ดิน ว่ามีครบถ้วนหรือไม่
ป้องกันปัญหากับบ้านข้างเคียง เพราะถ้าหากว่าวางผังไปทั้งๆที่หมุดไม่ครบ ช่างอาจจะใช้วิธีวัดระยะเอา ซึ่งมีโอกาสผิดพลาด และ เกิดปัญหาขึ้นได้
ตรวจสอบผังก่อสร้าง ตำแหน่ง ทิศทาง แนวฉากเทียบกับ แนวที่จะใช้อ้างอิง (จะให้ตั้งฉากกับแนวถนน ซึ่งเป็นแนวที่ดินด้านหน้า หรือ ตั้งฉากกับแนวที่ดินด้านข้าง
เพื่อให้บ้านไม่เอียง เพื่อความสวยงามรับกับแนวถน

รวยอสังหา บทที่ 24 Factory for rent or sale ขายหรือให้เช่าโรงงาน

ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีมาก ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิเพียง 10 นาที การคมนาคมสะดวก สามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางหลักทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล บรรยากาศดี อยู่ติดเขตลาดกระบัง 

โรงงานและคลังสินค้าได้รับการออกแบบมาอย่างดี มีการติดตั้งอุปกรณ์เครื่องสาธารณูปโภคที่จำเป็นครบครัน รูปแบบและโครงสร้างอาคารทันสมัยได้มาตรฐานสากล เหมาะสำหรับนักลงทุนชาวต่างชาติและผู้ประกอบการรายใหม่ที่ดำเนินธุรกิจขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ ตั้งอยู่ในเขตอุตสาหกรรมซึ่งสามารถขอใบรับรองได้ 

โครงสร้างของอาคาร พื้นที่ แบ่งออกเป็น 3 ยูนิต ได้แก่
อาคาร 1 มีพื้นที่ 2,550 ตร.ม. พร้อมสำนักงาน
อาคาร 2 มีพื้นที่ 1,650 ตร.ม.
อาคาร 3 มีพื้นที่ 2,550 ตร.ม. พร้อมสำนักงาน

รวยด้วยอสังหา บทที่ 20:ภาระจำยอม real estate legal

ภาระจำยอมในที่ดิน
----------------ภาระจำยอม เป็นทรัพยสิทธิ ประเภทหนึ่ง ที่ตัดทอนกรรมสิทธิ์ ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น อันทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยอมรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนอำนาจกรรมสิทธิ์ เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในทางกฏหมายแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอมเรียกว่า " สามยทรัพย์ " ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับภาระจำยอมเรียกว่า " ภารยทรัพย์ " ตัวอย่างภาระจำยอมเช่น ยอมให้มีทางเดิน หรือ ทางน้ำ ยอมให้ชายคา หรือ หน้าต่างบุคคลอื่น ล้ำเข้ามาในที่ดินของตน ยอมที่จะไม่ปลูกสร้างอาคาร ปิดบังแสงสว่าง ทางลม แก่ที่ดินข้างเคียง 
----------สิทธิ และ หน้าที่ของ เจ้าของภารยทรัพย์มีดังนี้คือ
-----1. ต้องไม่ประกอบการใด ๆ เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไป
-----2. เจ้าของสามยทรัพย์ ไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงใน ภารยทรัพย์ หรือ ในสามยทรัพย์ อันเป็นการเพิ่มภาระแก่ ภารยทรัพย์
-----3. เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่าย เพื่อรักษาและ ใช้ภาระจำยอม และ ต้องให้ภารยทรัพย์เสียหายน้อยที่สุด
-----4. ถ้าความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป การเปลี่ยนแปลงนั้นย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้น แก่ภารยทรัพย์
-----5. เจ้าของภารยทรัพย์อาจจะขอย้ายไปส่วนอื่น ก็ได้ แต่การย้ายนั้น ต้องไม่ ทำให้ความสะดวกแห่งสามยทรัพย์ลดน้อยลงไป
-----6. ถ้ามีการแบ่งภารยทรัพย์ ภาระจำยอมก็คงมีอยู่ทุกส่วน ที่แยกออกไป แต่ถ้าส่วนใดไม่ใช้ หรือ ใช้ไม่ได้ เจ้าของส่วนอาจเรียกหรือ ขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้ 
-----7. เมื่อสามยทรัพย์ได้จำหน่ายออกไปภาระจำยอมย่อมติดไปด้วย เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น 
ภาระจำยอมเป็นบทบัญญัติที่ไม่มีการจำกัดระยะเวลา เหมือนทรัพยสิทธิประเภทอื่น ดังนั้นการทำนิติกรรมที่ ก่อให้เกิดภาระจำยอมต้องกำหนดเงื่อนไงไว้ให้ชัดเจน เช่น ความกว้างความยาว การให้ยานพาหะนผ่านได้หรือไม่ หรือ การกำหนดว่าให้หมดภาระจำยอม เมื่อมีการโอน สามยทรัพย์ให้บุคคลอื่น 
----------ภาระจำยอม อาจเกิดโดยนิติกรรม และ โอยอายุความภาระจำยอมโดยนิติกรรม จะทำได้โดยการตกลงกัน ระหว่างเจ้าของที่ดินแปลงที่จะจดเป็นภาระจำยอม และ แปลงที่จะได้ประโยชน์จากภาระจำยอม โดยต้องจดทะเบียน ต่อเจ้าหน้าที่ ส่วนภาระจำยอมที่เกิดจากอายุความ เกิดโดยทื่ดินแปลง หนึ่งได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินอีกแปลงหนึ่ง โดยสงบ เปิดเผย และ มีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธินั้น ติดต่อกันเป็นระยะเวลาเกิน 10 ปี จนได้ภาระจำยอมโดยอายุความ
----------การสิ้นไปแห่งภาระจำยอม
-----1. ถ้า ภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์ สลายไปทั้งหมดเท่ากับภาระจำยอมจะสิ้นไปโดยอัตโนมัติ
-----2. เมื่อภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้
-----3. ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ติดต่อกัน ภาระจำยอม ย่อมหมดสิ้นไป
-----4. ภาระจำยอมหมด ประโยชน์ แก่สามยทรัพย์
-----5. เมื่อภาระจำยอมนั้น ยังประโยชน์ ให้แก่ สามยทรัพย์นั้น น้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือ แต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน

รวยอสังหา บทที่ 19:ข้อคิดในการเลือกซื้อที่ดิน Real estate tips to rich

 1. ทำเลที่ตั้ง  ก่อนอื่นให้ดูผังเมืองรวมของจังหวัดที่ท่านจะสร้าง โรงงานว่าที่ดินแปลงที่ท่านดูอยู่นั้นสามารถสร้างโรงงาน
ได้หรือไม่ โดยในผังเมืองจะแบ่งเขตพื้นที่ (Zoning Area) เอาไว้ว่าแต่ละโซนของที่ดินใช้ทำอะไรได้หรือไม่ เช่น พื้นที่
สีเขียวใช้ทำเกษตรกรรม, พื้นที่สีม่วงใช้ ทำอุตสาหกรรม,พื้นที่สีเหลือง ใช้เป็นที่พักอาศัย เป็นต้น ซึ่งในแต่ละโซนก็จะกำหนดรายละเอียด
ปลีกย่อย มากขึ้นไปอีก อาทิเช่น โซนที่ระบุให้ทำเกษตรกรรมแต่มีข้อยกเว้นสร้างโรงงานที่ไม่มีมลพิษได้บางส่วน 5 – 10% ของพื้นที่
ในโซนนั้นเป็น ต้น ซึ่งต้องไปดูว่าอุตสาหกรรมของท่านจัดอยู่ประเภทไหนสามารถสร้างได้หรือไม่ในทาง ปฏิบัติขอแนะนำให้นำโฉนด
ที่ดินไปปรึกษาเจ้าหน้าที่ผู้ออกใบอนุญาตโดยตรง เป็นกรณี ๆ ไป ส่วนอีกประเด็นหนึ่งที่จะลืมไม่ได้ก็คือ ดูว่าที่ดินแปลงนั้นใกล้กับวัด
ศาสนสถาน หรือโรงเรียนมากน้อยแค่ไหน ถ้าใกล้มากอาจจะขออนุญาตสร้างโรงงานไม่ได้สิ่งที่ต้องพิจารณาอีกประเด็นหนึ่งก็ คือ
การเลือกซื้อ ที่ดินบริเวณที่สามารถขยายโรงงานได้ง่ายในอนาคต กรณีที่ซื้อที่ดินใกล้เขตชุมชนเมื่อกิจการเจริญเติบโตขึ้นการขยายตัว จะทำได้ยากกว่าการซื้อที่ดินที่ห่างไกลแหล่ง ชุมชน เนื่องจากที่ดินใกล้เขตชุมชนมีราคาแพง และจะมีสิ่งปลูกสร้างโดยรอบเพิ่มขึ้นอย่าง
รวดเร็วการพิจารณาซื้อที่ดินที่ภาครัฐให้การส่งเสริม การลงทุนก็เป็นสิ่งที่น่าสนใจ เพื่อให้ได้รับผลประโยชน์ในการลงทุนด้านอื่น ๆ เช่น
เรื่องภาษี เรื่องเครื่องจักร เป็นต้น

2. ขนาด รูปร่าง และระดับของที่ดิน สิ่งต่อมาที่ต้องพิจารณา คือ ตัวที่ดิน ได้แก่ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน ขนาดความกว้าง ความลึก
รูปร่างและระดับ ของที่ดิน สิ่งเหล่านี้สำคัญมาก เช่น ถ้าที่ดินมีลักษณะเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยว (หน้าแคบ แต่ลึก) ก็จะมีปัญหาในเรื่องเทศบัญญัติเกี่ยวกับ
ระยะร่นด้าน ข้าง(Set Back) ทำให้ได้ตัวโรงงานที่แคบหรือมีพื้นที่น้อยกว่าที่ต้องการได้ ยกตัวอย่าง เช่น ต้องการสร้างโรงงานขนาดพื้นที่ 2,000 ตารางเมตร ซึ่งตามกฎหมายแล้ว ถ้าโรงงานมีพื้นที่มากกว่า 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีที่ว่างห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 10 เมตร
โดยรอบทุกด้าน ให้ลองเปรียบเทียบการสร้างโรงงานบนที่ดิน 2 แปลงนี้ดูจากรูปจะเห็นว่าที่ดินทั้งสองแปลงนั้น สร้างโรงงานได้ขนาดพื้นที่ 2,000ตารางเมตรเท่ากัน แต่ที่ดินแปลงที่ 1 ซึ่งมีหน้ากว้าง 36 เมตร ต้องใช้ที่ดินถึง 3 ไร่ 1 งาน 5 ตารางเมตร ในขณะที่แปลงที่ 2 เป็นที่ดินหน้ากว้าง
60 เมตร ใช้ที่ดินเพียง 2 ไร่ 2 งาน 50 ตารางวาเท่านั้น เท่ากับว่าประหยัดค่าที่ดินไปได้ถึง 2 งาน 55 ตารางวา ดังนั้นในการเลือกซื้อที่ดินควรเลือก
ที่ดินที่มีลักษณะ รูปร่างใกล้เคียงกับสี่เหลี่ยมจัตุรัส จึงจะใช้ประโยชน์ที่ดินคุ้มค่ากว่าที่ดินที่มีรูปร่างยาวเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยว ส่วนที่ดินแบบอื่นที่พึง
หลีกเลี่ยง ได้แก่ ที่ดินรูปชายธง ที่ดินรูปสี่เหลียมคางหมู เป็นต้น เพราะจะใช้ประโยชน์ที่ดินได้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น ทางที่ดีก่อนตัดสินใจซื้อควร
ทดลองวาง Lay – out ของโรงงานดูก่อน และอย่าลืมเผื่อพื้นที่  สำหรับการขยายตัวในช่วง 3 – 5 ปี ด้วยระดับของที่ดินควรเป็นที่สูงอย่าง น้อย
ควรสูงกว่าระดับถนนในละแวกนั้น เพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วมในหน้าฝน ให้สอบถามสถิติน้ำท่วมสูงสุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาดูด้วย ถ้าที่ดินมีระดับ
ต่ำ กว่าที่ต้องการก็ควรจะถมดินเพิ่มเติม แต่ต้องตรวจสอบความพร้อมของดินที่จะถมและเมื่อถมแล้วก็สามารถก่อสร้างได้เลย ไม่ต้องรอให้ดินทรุดตัว
เพราะเราสามารถสร้างโรงงานอยู่บนเสาเข็มที่ตอกลง ไปในชั้นดินแข็งที่ลึกลงไปใต้ดิน (เช่น ในกทม. ลึกประมาณ 12 เมตร) ไม่ได้วางบนดินที่ถมเอา
ไว้จึงไม่ต้องกลัวว่าพื้นโรงงานจะ ทรุดตัว
3. การเข้าถึง ในการพิจารณาเลือกซื้อที่ดิน สิ่งที่ต้องพิจารณาเป็นพิเศษก็คือ ทางเข้าออกที่สะดวก และมีขนาดกว้างพอที่จะให้รถขนวัตถุดิบและ
สินค้าเข้า ไปได้นอกจากนั้นควรตรวจสอบว่า ทางเข้าออกนั้นเป็นทางสาธารณะจริงหรือไม่ เพื่อป้องกันการซื้อที่ตาบอดเข้าออกไม่ได้
4. ระบบสาธารณูปโภค ในการเลือกซื้อที่ดินสร้างโรงงานนั้น ที่ดินที่ท่านเลือกซื้อควรจะมีระบบสาธารณูปโภครองรับอย่างครบถ้วน ทั้งไฟฟ้า
น้ำประปาและโทรศัพท์ โดยสามารถตรวจสอบได้จาก การไฟฟ้า การประปาและองค์การโทรศัพท์ในเขตพื้นที่นั้น ๆ ว่ามีขนาดและจำนวนของระบบ
ต่าง ๆ รองรับเพียงพอหรือไม่หากไม่เพียงพอจะต้องทำการขยายเขต ซึ่งจะต้องเสียทั้งค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมและต้องเสียเวลารอนาน ซึ่งอาจจะมีผลกระทบ
ต่อแผนการผลิตของท่านได้แหล่งน้ำที่จะใช้ในการผลิต หรือน้ำกิน น้ำใช้ ก็มีความสำคัญมากเช่นกันกรณีที่บริเวณนั้นยังไม่มีระบบประปารองรับ หรือ
มี แต่ไม่เพียงพอต่อการใช้งานอาจจะต้องสร้างบ่อ หรือถังกักเก็บน้ำขึ้นมาใช้เอง ก็ต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายในส่วนที่เพิ่มเติมนี้ด้วย
5.สภาพแวดล้อม ก่อนซื้อที่ดิน ควรพิจารณาสภาพแวดล้อมโดยรอบด้วยว่า เมื่อสร้างโรงงานไปแล้วจะเกิดผลกระทบต่อเนื่องอย่างไรบ้าง เช่น ถ้ามี
ชุมชน บ้านเรือนที่พักอาศัยอยู่ใกล้เกินไป แล้วโรงงานของท่านมีเสียงดัง มีอากาศเป็นพิษ กลิ่นเหม็น มีฝุ่น ควัน หรือมีน้ำเสียที่เกินมาตรฐาน ชาวบ้าน
อาจจะร้องเรียนมีปัญหากับชุมชนรอบข้าง ทำให้การผลิตต้องหยุดชะงักจนถึงขั้นปิดโรงงานได้ การสร้างโรงงานเพื่อป้องกันมลพิษเหล่านั้นไม่ให้
เกิดขึ้นเลยก็สามารถทำ ได้แต่อาจจะต้องมีค่าใช้จ่ายสูงเกินไป ไม่คุ้มค่ากับการลงทุน ดังนั้นจึงควรชั่งน้ำหนักดูว่าจะเลือกตั้งโรงงานในพื้นที่นั้น หรือ
เลือก ที่อื่นที่ไม่ทำให้เกิดปัญหาดังกล่าว
6. เรื่องอื่น ๆ ยังมีข้อที่ควรพิจารณาในการเลือก ซื้อที่ดินในด้านอื่น ๆ อีก เช่น การดูเรื่องฮวงจุ้ยว่า ที่ดินแปลงที่เราเลือกมีความเหมาะสมที่จะตั้ง
โรงงานหรือไม่ การเลือกที่ตั้งไม่ดีอาจจะมีผลกระทบต่อกิจการได้ซึ่งศาสตร์ของฮวงจุ้ยโดย เนื้อแท้ก็คือการนำหลักพื้นฐานมาจากการใช้งานจริงได้
สะดวกและปลอดภัยมา ใช้ เช่น ไม่ควรสร้างอาคารบนที่ดินตรงกับทางสามแพร่งเพราะมีโอกาสเกิดอุบัติเหตุรถชน ได้ง่าย เป็นต้น

รวยอสังหา บทที่ 17 ประเภทของที่ดิน

ประเภทของที่ดิน

1. ที่ดินของเอกชนรวม ที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ แต่อาจมีหลักฐานแบบแจ้งการครอบครอง(ส.ค.1) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3,น.ส.3 ก.)ผู้ครอบครองที่ดินดังกล่าวมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้นและรวมถึงที่ดิน มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิเช่น โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว

2. ที่ดินของรัฐ ได้แก่ที่ดินที่รัฐหรือหน่วยงานของรัฐเป็นผู้ถือกรรมสิทธิรวมทั้งที่ดินรก ร้างว่างเปล่าซึ่งมิได้มีผู้ใดครอบครองเป็นเจ้าของ และสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
สาธารณสมบัติของแผ่นดิน คือทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดินซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อ ประโยชน์ร่วมกันเช่นที่ดินรกร้างว่างเปล่าและที่ดินที่มีผู้เวนคืนหรือทอด ทิ้งกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดินทรัพย์สินสำหรับ พลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ทางหลวง ทางน้ำ ทะเลสาบทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดิน โดยเฉพาะเช่น ศาลากลางจังหวัดโรงทหาร สาธารณสมบัติของแผ่นดินมีคุณสมบัติดังนี้

1. จะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่มีกฎหมายที่ออกเฉพาะให้โอนกันได้
2. ห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดิน เช่นครอบครองทุ่งเลี้ยงสัตว์สาธารณะกี่ปีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ
3. ห้ามยึดทรัพย์ของแผ่นดิน
หนังสือสำคัญแสดง กรรมสิทธิในที่ดินมีอยู่4 อย่าง
1. โฉนดแผนที่ เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินฉบับแรกที่เกิดขึ้นในประเทศไทยออกเมื่อ ร.ศ.120 (พ.ศ. 2445) และ ร.ศ. 127 (พ.ศ.2452) ออกโดย มีการรังวัดทำแผนที่ระวาง ป้องกันการเกิดการทับที่ซ้อนที่ผู้ถือหนังสือนี้มีกรรมสิทธิในที่ดินของตน โดยสมบูรณ์ตลอดไปจนกระทั่งปัจจุบัน

2. โฉนดตราจรอง เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิในที่ดินออกตามพระราชบัญญัติออกโฉนดตราจอง ร.ศ.124 ประกาศใช้ในมณฑลพิษณุโลกที่เป็นจังหวัดพิษณุโลก พิจิตร อุตรดิตถ์ สุโขทัย และบางส่วนของนครสวรรค์ในจังหวัดอื่นไม่มีการออกโฉนดตราจองการรังวัดทำแผนที่ไม่มีระวางยึดโยงทำเป็นแผนที่รูปลอย เป็นแปลงๆ ไป

3. ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้วออกให้ในกรณีที่บุคคลได้รับอนุญาต ให้จับจองเป็นใบเหยียบย่ำมีอายุ 2 ปีหรือผู้ได้รับตราจองที่เป็นใบอนุญาต มีอายุ 3 ปีและได้ทำประโยชน์ในที่ดินภายในกำหนดแล้วมีสิทธิจะได้รับตราจองที่ตราว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว

4. โฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มี 6 แบบ น.ส.4 , น.ส. 4 ก. ,น.ส. 4 ข., น.ส. 4ค.,น.ส. 4 ง. (ออกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 15,17 ปัจจุบันไม่ออกแล้ว) น.ส. 4 จ.(ออกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 34) ปัจจุบันโฉนดที่ดินออกตามแบบ น.ส.4 จ.

รวยอสังหา บทที่ 12 เอกสารสิทธิที่ดิน 7 ประเภท

อ่านแล้วรวย  วันนี้จะนำเสนอความรู้เกี่ยวกับ "เอกสารสิทธิ์"ต่างๆ  เพื่อสร้างความร่ำรวยกับอสังหาริมทรัพย์
เอกสารสิทธประเภทต่าง ๆ  
»» สค1 | นส.2 | นส.3 นส.3ก นส.3 ข | นส.5 | โฉนดที่ดิน 

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)             
       แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.๑ มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ
                    กรณีที่ ๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
                    กรณีที่ ๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น

---

ใบจอง (น.ส. ๒)    

รวยด้วยอสังหา บทที่ 11: การจำนองที่ดิน

                 อ่านแล้วรวย  รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์
การจำนองอสังหาริมทรัพย์ ( ที่ดิน )
---------------การจำนองคือ การที่บุคคลหนึ่ง เรียกว่า " ผู้จำนอง " เอาอสังหาริมทรัพย์ของตนเช่นที่ดิน หรือ ทรัพย์ทื่กฏหมายอนุญาตให้จำนองไปจดทะเบียนไว้กับอีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่า" ผู้รับจำนอง " เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบ ที่ดิน หรือ ทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนอง เช่น เมื่อท่านมีที่ดินเปล่า หนึ่งแปลง ต้องการกู้เงินจากธนาคาร มาเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย ท่านไปขอกู้เงินกับธนาคาร ๆ เมื่อธนาคารอนุมัติเงินกู้ ธนาคารจะให้ท่านจำนอง ที่ดินแปลงดังกล่าวไว้กับธนาคาร ๆ เป็น " ผู้รับจำนอง " เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ถ้าท่านไม่สามารถ ชำระหนี้ให้แก่ธนาคารได้ ธนาคารก็จะฟ้องร้องบังคับ หลักประกัน ต่อไป โดยการจำนอง ต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ถึงจะถูกต้องตามกฏหมาย โดยจ่ายค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าจำนองแต่ไม่เกิน 200,000 บาท หรือให้อัตรา 0.5 % อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตร ให้กับสำนักงานที่ดินเป็นค่าธรรมเนียม การจำนองมี 2 ลักษณะคือ
---------------1. การจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของตนเอง
---------------2. การจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น
---------------การจำนอง กฏหมายกำหนดแบบไว้ว่า จะต้องทำเป็นหนังสือ และ จดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถ้าการจำนอง ไม่ทำตามแบบการจำนองย่อมเป็นโมฆะ โดยสัญญาการจำนอง ควรจะระบุให้ชัดเจน เกี่ยวกับมูลค่าเช่น กู้เงิน 1,000,000 บาท โดยนำทีดิน มูลค่า 2,000,000 บาท มาจำนอง สามารถระบุให้ชัดเจนว่า การจำนองนี้เป็นหลักประกันหนี้ เพียง 1,000,000 บาท เท่านั้น ส่วนการฟ้องร้องบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองอาจ บังคับเอาหลักทรัพย์จำนอง เป็นสิทธิของตนได้ แต่ต้องเข้าหลักเกณฑ์ดังนี้คือ
-----1. ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ย มาเป็นเวลาถึง 5 ปี
-----2. ผู้จำนอง มิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่า ราคาทรัพย์สินนั้น ท่วมจำนวนเงินที่ค้างชำะอยู่
-----3. ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือ บุริมสิทธิอื่นได้ จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เอง
--------เมื่อมีการบังคับขายทอดตลาด ทรัพย์สินที่จำนอง เงินได้ที่จากการขายทอดตลาด ภายหลังหักค่าฤชา ธรรมเนียม แล้วเหลือเป็นจำนวนเท่าใด จะต้องจัดสรรชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ ถ้าเจ้าหน้าได้รับครบถ้วนแล้ว เหลือเงินเท่าใด ก็ต้องคืนให้แก่ผู้จำนอง แต่ถ้าขายแล้วเงินไม่พอชำระหนี้ ลูกหนี้ก็ไม่ต้องรับผิดชอบในเงินนั้นอีก เว้นเสียจากมีช้อตกลงในสัญญาจำนอง ว่าถ้าเงินที่ขายทอดตลาดไม่เพียงพอเจ้าหนี้สามารถเรียกร้องส่วนที่ขาดได้ โดยเหตุที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ สินที่จำนอง ยังคงเป็นของผู้จำนอง ดังนั้นผู้จำนองอาจจำหน่ายทรัพย์สินได้ แต่ทั้งนี้ผู้รับโอนทรัพย์สิน ต้องรับภาระจำนองที่ติดกับทรัพย์สินนั้นด้วย

รวยด้วยอสังหา บทที่ 10 ค่าธรรมเนียม การโอนที่ดิน ค่าภาษี ที่ดิน ที่เกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดิน

อ่านแล้วรวย  สำหรับ "รวยด้วยอสังหา" ที่พยายามจะแนะนำเรื่องต่างๆที่จำเป็นสำหรับความ รวย ในอสังหา  วันนี้ขอรวบรวมเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อ-ขาย/โอนที่ดิน ค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดิน กรณีเป็นบุคคลธรรมดา ( ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน )                   1.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ( หัก ณ ที่จ่าย )  คิดยังไง  ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร                   2.ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ( ค่าโอน )      2 % จากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า                  3.ค่าจดจำนอง ( กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน )       1% ของมูลค่าที่จำนอง                 4.ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ)   200 บาท ติดอากรแสตมป์ 1 บาท(0.50%) ตามราคาซื้อขายแต่ ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน                 5. ภาษีธุรกิจเฉพาะ ( ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี ) 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน ค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดิน กรณีเป็นนิติบุคคล                 1.ภาษีเงินได้นิติบุคคล ( หัก ณ ที่จ่าย ) 1% ของราคาซื้อขาย ( ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน )                 2.ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ( ค่าโอน ) 2 % จากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า                 3.ค่าจดจำนอง ( กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน ) 1% ของมูลค่าที่จำนอง                 4.ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ) 200 บาท ติดอากรแสตมป์ 1 บาท(0.50%) ตามราคาซื้อขายแต่ ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน                 5.ภาษีธุรกิจเฉพาะ ( ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี ) 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน รายละเอียด เกี่ยวกับค่าธรรมเนียม 1.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและตัวอย่างการคำนวณ ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย 2.ภาษีธุรกิจ เฉพาะ 3.อากรแสตมป ์ 4.ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน 5. เงินได้ที่ได้รับยกเว้นภาษี มีอยู่หลายกรณีที่สำคัญๆ ได้แก่ การยกเว้นตามมาตรา 42 แห่งประมวลรัษฎากร การยกเว้นตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 การยกเว้นตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับต่างๆ เป็นต้น เงินได้ที่ได้รับยกเว้นภาษี มีอยู่หลายกรณีที่สำคัญๆ ได้แก่ การยกเว้นตามมาตรา 42 แห่งประมวลรัษฎากร การยกเว้นตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 การยกเว้นตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับต่างๆ เป็นต้น  ซี่งมีดังนี้ครับ เงินได้ที่ได้รับยกเว้นภาษี ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีดังนี้ 1.  เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้           (1) บ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งโดยปกติใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย           (2) อสังหาริมทรัพย์ตาม (1) พร้อมที่ดิน           (3) ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

1.  เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้ ----------(1) บ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งโดยปกติใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ----------(2) อสังหาริมทรัพย์ตาม (1) พร้อมที่ดิน ----------(3) ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เฉพาะกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ตามข้อ 1,2,3 ได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ภายในปี พ.ศ.2540 และขายทรัพย์สินนั้น ภายหลังจด ทะเบียนไม่น้อยกว่า 1 ปี (ไม่เกิน 31 ธันวาคม 2550 ตามกฏกระทรวงฉบับที่ 126 พ.ศ.2509 ออกตามความในประมวลรัษฏากร ว่าด้วยการ ยกเว้นรัษฏากร ข้อ 2(41) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฏกระทรวงฉบับที่ 206พ.ศ.2540 2.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ขายภายหลังได้มา เกินกว่า 5 ปีได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ( 3.3%) เว้นแต่จะเป็นการขายของผู้ได้รับอนุญาต จัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 หรือการขายอสังหาริมทรัพย์พร้อมที่ดิน ที่เป็นการสร้างเพื่อขาย หรืออสังหาริมทรัพย์ ที่แบ่งไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำ ถนน หรือ สาธารณูปโภคอื่นๆ หรือ ให้ค่ำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว และการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้ขาย เป็นนิติบุคคล มีไว้ในการประกอบกิจการ จึงจะไม่ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3. เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการ ให้โดยเสน่หาที่ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยาหรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมาย จัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ทั้งนี้ เฉพาะเงินได้จากการขายในส่วนที่ไม่เกิน 200,000 บาท ตลอดปีภาษีนั้น 4. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตนโดยไม่มีค่าตอบแทน บุตรชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวไม่รวมถึงบุตรบุญธรรมด้วย 5. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มี ค่าตอบแทนให้แก่มูลนิธิชัยพัฒนา 6. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มี ค่าตอบแทนให้แก่มูลนิธิส่งเสริมศิลปาชีพในสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์พระบรมนาชินีนาถ 7. เงินค่าทดแทนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ เฉพาะที่ดินที่ต้องเวนคืน และอสังหาริมทรัพย์อื่นบนที่ดินที่ต้องเวนคืน 8. เงินได้เท่าที่ได้จ่ายเป็นดอกเบี้ยเงินกู้ยืม สำหรับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัยโดยจำนองอาคารที่ซื้อหรือสร้างเป็นประกันการกู้ยืมนั้น ตามจำนวน ที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 50,000 บาท ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่อธิบดีกำหนด ทั้งนี้เฉพาะที่จ่ายให้แก่        (1) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์        (2) กองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย ว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์        (3) นิติบุคคลเฉพาะกิจซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อดำเนินการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ ตามกฎหมายว่าด้วยนิติบุคคลเฉพาะกิจ เพื่อแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีที่นิติบุคคลเฉพาะกิจ ดังกล่าว เข้ารับช่วงสิทธิเป็นเจ้าหนี้เงินกู้แทนกองทุนรวมตาม (1) หรือ (2) ธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น บริษัทประกันชีวิต สหกรณ์หรือนายจ้าง 9. เงินได้เท่าที่ได้จ่ายเป็นดอกเบี้ยเงินกู้ยืมให้แก่ธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น บริษัทประกันชีวิต สหกรณ์ หรือนายจ้างสำหรับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อเช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัยโดยจำนองอาคาร ที่ซื้อหรือสร้างเป็นประกันการกู้ยืมนั้น ซึ่งรวมถึงอาคารพร้อมที่ดินด้วย เฉพาะส่วนที่เกิน 10,000 บาท แต่ไม่เกิน 40,000 บาท ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่อธิบดีกำหนด 10. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ในโครงการพัฒนาลุ่มน้ำป่าสัก อันเนื่องมาจากพระราชดำริ จังหวัดลพบุรี และจังหวัดสระบุรี 11. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ในโครงการเขื่อนคลองท่าด่าน อันเนื่องมาจากพระราชดำริ จังหวัดนครนายก 12. ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับการขาย แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลในกรณีดังต่อไปนี้ ไม่ถือว่าเป็นการขายตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร 13. การให้ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน 14. การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเฉพาะในกรณีที่ส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น 15. ผู้มีเงินได้ที่ได้รับเงินได้พึงประเมินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายตามมาตรา 50 (5) แห่งประมวลรัษฎากร และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว 16. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่สถาบันอุดมศึกษาเอกชน และการบริจาคอสังหาริมทรัพย์ให้แก่สถาบันอุดมศึกษาเอกชน ตามพระราชบัญญัติสถาบันอุดมศึกษา เอกชน พ.ศ.2546 ทั้งนี้ สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม พ.ศ.2546 เป็นต้นไป 17. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่สภากาชาดไทย

รวยอสังหา บทที่ 9 สัญญา เรื่องหน้ารู้ในการซื้อขายที่ดิน

                 อ่านแล้วรวย   สัญญาประเภทหนึ่งที่นักธุรกิจ ต้องใช้งานอยู่เสมอคือสัญญาซื้อขาย โดยความเข้าใจของคนโดยทั่วไป สัญญาซื้อขายก็คือสัญญาซื้อขายมีของ มีสินค้าที่มีคนอยากขายและมีคนอยากซื้อ ถ้าตกลงราคาและเงื่อนไขอื่นๆ กันได้ นั่นก็เป็นสัญญาซื้อขายแล้ว! ความเข้าใจดังกล่าวก็ไม่ผิด แต่ถ้าจะลงรายละเอียดกันในเรื่องของ “สัญญา” สำหรับนักกฎหมายแล้ว เอกสารที่เรียกกันว่าเป็น“สัญญาซื้อขาย” นั้น
สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ประเภทหลัก ซึ่งสัญญาแต่ละประเภทจะส่งผลในทางกฎหมายที่แตกต่างกันออกไป

- สัญญาซื้อขายประเภทแรก คือ  "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด" หมายถึง สัญญาซื้อขายที่มีการตกลงเงื่อนไขต่างๆ เกี่ยวกับการ ซื้อขายครั้งนั้นไว้อย่างครบถ้วนแล้ว เช่น ทรัพย์สินที่จะซื้อขาย ราคา วันกำหนดส่งของ เมื่อมีการลงนามในสัญญานั้นหรือเมื่อมีการทำสัญญาแล้ว การซื้อขายจะสำเร็จเสร็จบริบูรณ์ไปทันที คู่สัญญาไม่ต้องไปทำการตกลงอะไรเพิ่มเติมหรือไปทำสัญญาอะไรกันอีกแล้ว ตัวอย่างของสัญญาประเภทนี้ก็เช่น สัญญาซื้อขายในการประกอบธุรกิจทั่วไป ผล ทางกฎหมายของสัญญาประเภทนี้ ก็คือเมื่อลงนามแล้ว ก็จะมีผลผูกพันตามกฎหมาย แม้ว่าในสัญญาอาจกำหนดให้มีการส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายหรือชำระราคาในภาย หลัง หรือเป็นงวดๆก็ตาม ก็มีผลผูกพันคือ ถ้าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบิดพลิ้วขึ้นมา อีกฝ่ายก็สามารถฟ้องร้องบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญานั้นได้

- สัญญาซื้อขายประเภทที่สองคือ "สัญญาจะซื้อจะขาย" สัญญา ประเภทนี้จะพบในการตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด และสังหาริมทรัพย์แบบพิเศษ เช่น เรือ แพ หรือสัตว์พาหนะ ถึงแม้คู่สัญญาจะลงนามในสัญญากันแล้ว และบางครั้งอาจ เรียกว่าเป็น “สัญญาซื้อขาย” ด้วยซ้ำไป แต่ถ้าข้อความในสัญญาดังกล่าวเขียนไว้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียน สัญญาซื้อขายนั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีเช่นนี้ในทางกฎหมายจะถือเป็นเพียง“สัญญาจะซื้อจะขาย”ถามว่าทำไมต้องมี สัญญาประเภทนี้ ตอบได้ว่า เพราะกฎหมายบังคับไว้ว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และ สังหาริมทรัพย์พิเศษบางประเภทจะสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อ มีการไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง ถ้าทำการซื้อขายที่ดินกันตามอำเภอใจ โดยไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ให้ถูกต้อง การซื้อขายนั้นจะเป็น “โมฆะ” ด้วยเหตุนี้ เวลาต้องการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ นักกฎหมายถึงจะแนะนำให้ทำ “สัญญาจะ ซื้อจะขาย” เพื่อให้คู่สัญญาต้องผูกพันกันไว้ขั้นหนึ่งก่อนที่จะไปทำการจดทะเบียนโอน ทรัพย์สินเพื่อให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด แม้จะเรียกว่าเป็น “สัญญาจะซื้อจะขาย” แต่ก็มีผลทางกฎหมายเป็นสัญญา จึงใช้สิทธิฟ้องร้องบังคับคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้ โปรดระวังด้วยว่า ถ้าท่านซื้อหรือขายที่ดิน บ้าน หรือคอนโด แต่ทำสัญญาเป็นแบบ “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” โดยไม่มีข้อตกลงอย่างชัดเจนว่า จะไปจดทะเบียนการซื้อขายกับพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องอีกที สัญญาฉบับนั้นจะกลายเป็นสัญญาที่โมฆะ คือไม่มีผลทางกฎหมาย ทันที!

- สัญญาประเภทสุดท้าย คือ "คำมั่นว่าจะซื้อขาย" “คำมั่น” หมาย ถึง การที่คนๆ หนึ่งผูกพันตนว่าจะต้องปฏิบัติตาม “คำมั่น” หรือ สัญญาที่ให้ไว้ เช่น นายแดงได้ขายที่ดินให้นายดำโดยมีข้อตกลงว่า นายแดงมีสิทธิที่จะซื้อที่ดินแปลงนั้นคืนจากนายดำได้ภายในเวลา 1 ปี ศาลฎีกาได้ตัดสินว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นคำมั่นของนายดำว่า จะขายที่ดินคืนให้นายแดง ดังนั้น ถ้านายดำบิดพริ้วไม่ยอมขายที่ดินแปลงนั้นคืนให้ นายแดงก็สามารถฟ้องร้องบังคับซื้อที่ดินแปลงนั้นได้ ในเรื่องของ “คำมั่น” แม้จะเป็นการให้สัญญาเพียงฝ่ายเดียว แต่ผู้ได้รับ “คำมั่น” ก็ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของคำมั่น มิฉะนั้น “คำมั่น” ที่ไม่ได้รับการตอบสนองก็อาจสิ้นสภาพไปได้ เช่น กรณีตัวอย่างข้างต้น ถ้าเวลาผ่านไป 2 ปีหลังการซื้อขายแล้ว นายแดงเพิ่งมา แจ้งกับนายดำว่าตนอยากซื้อที่ดินคืน กรณีแบบนี้ถือว่า “คำมั่น” ของนายดำที่ให้ไว้ได้สิ้นสุดไปแล้ว เพราะ “คำมั่น” ของนายดำมีเงื่อนไข อยู่ว่าจะขายคืนให้ “ภายในเวลา 1 ปี” เมื่อเกินเวลาไปแล้ว “คำมั่น” ก็สิ้นสุดลงทันที
จาก ประสบการณ์ของ อ่านแล้วรวย บางครั้ง คนที่เข้าทำสัญญาไปยึดติดกับ “ชื่อ” ของสัญญาจนละเลยสาระสำคัญภายใน ทั้งๆที่ใน ทางกฎหมายนั้น หัวใจสำคัญของสัญญาอยู่ที่เนื้อหาสาระข้างในไม่ได้อยู่ที่ชื่อ ดังนั้น ก่อนที่จะสรุปว่า สัญญาฉบับที่ท่านกำลังจะลงนาม เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือเป็นสัญญาจะ ซื้อจะขาย หรือเป็นแค่คำมั่น โปรดตรวจสอบเนื้อหาสาระของสัญญาภายในเสียก่อน เพื่อความ มั่นใจและความเข้าใจที่ถูกต้อง และเพื่อที่ท่านจะได้รักษาสิทธิของตัวเองได้อย่างครบถ้วนด้วย

รวยด้วยอสังหา บทที่ 8 :คุมผู้รับเหมาให้ดี มี 10 ที่ ที่มักหมกเม็ด

               อ่านแล้วรวย  คงเป็นเรื่องน่าปวดหัวสำหรับเจ้าของบ้านผู้โชคร้ายที่ไปพบผู้รับเหมาที่ไม่ซื่อตรง และไม่มีความรับผิดชอบ  ผู้รับเหมาเหล่านี้นอกจากจะสร้างความเสียหายให้วงการงานรับเหมาก่อสร้างแล้ว ยังสร้างภาระและความสูญเสียให้กับเจ้าของบ้านที่ต้องตามสะสางแก้ไขงานที่ผู้รับเหมาทำหมกเม็ดเอาไว้  นอกจากนี้ยังอาจเกิดเป็นปัญหาลูกโซ่ สร้างความเสียหายอย่างต่อเนื่องโดยที่เจ้าของบ้านคาดไม่ถึง เรามีจุดสังเกตให้คุณผู้อ่านทั้งหลายที่กำลังคิดจะทำบ้านหรือปรับปรุงบ้านได้รู้ไว้ เผื่อเอาไปประยุกต์ใช้ได้ครับ

เม็ดที่ 1
เริ่มจากงานเอกสารสัญญาที่ส่อเจตนาทุจริต อาทิ แผนการเบิกเงินในแต่ละงวดมีจำนวนสูงกว่าปริมาณงานที่ทำจริงอยู่มาก  เพราะเมื่อผู้รับเหมาที่เจตนาไม่ดีเหล่านี้สบโอกาสเบิกเงินได้จนเป็นที่พอใจแล้ว ก็มักจะละทิ้งงานไปเฉยๆ  ดังนั้นเจ้าของบ้านควรตรวจสอบสัดส่วนของเงินแต่ละงวดในเอกสารสัญญาให้ถี่ถ้วนด้วย

เม็ดที่ 2  สำหรับงานก่อสร้างบนที่ดินว่างเปล่าหลายๆแปลง มักเริ่มด้วยการถมดิน ดินที่เหมาะกับงานถมต้องเป็นดินเหนียวซึ่งจะถมในชั้นแรก  ตามด้วยการถมหน้าดินในระดับ  1-2  เมตร เพื่อให้ปลูกต้นไม้หรือหญ้าได้  ในขั้นตอนนี้ผู้รับเหมาที่ชอบซิกแซ็กมักจะหาเศษวัสดุ อิฐหัก และขี้ปูนมาถมเป็นชั้นแรกแทนดินเหนียว  ผลที่ตามมาคือการทรุดตัวของผิวดิน และสิ่งก่อสร้างที่วางบนดิน   เช่น  พื้นโรงรถ  ภายหลังเมื่ออยู่อาศัยไปได้ประมาณ  1  ปี

เม็ดที่ 3
สิ่งสำคัญอันดับแรกๆของการก่อสร้างคือ  การตอกเสาเข็ม  เพราะเป็นส่วนของฐานรากที่หยั่งลึกลงไปในดิน  หากเกิดความผิดพลาดขึ้น ก็ยากที่จะสืบค้นและซ่อมแซม   ดังนั้นขณะที่ตอกเสาเข็มจึงจำเป็นต้องมีโฟร์แมนควบคุมงาน และทำบันทึกผลการตอกเสาเข็มด้วยข้อมูลจริง   ผู้รับเหมาที่ละเลยขั้นตอนนี้ แล้วเกิดความผิดพลาดขึ้น  จะส่งผลต่อการทรุดตัวของอาคารในระยะยาวอย่างแน่นอน

เม็ดที่ 4
งานก่อสร้างชนิดต่อเติมอาคารที่เจ้าของบ้านคิดราคาถูกๆไว้ก่อน ก็อาจจะเจอผู้รับเหมาประเภทฉาบฉวย  ซึ่งใช้วิธีการก่อสร้างแบบผิดๆ เช่น การสร้างส่วนต่อเติมเข้าไปเชื่อมติดกับอาคารเดิมด้วยเสาเข็มสั้น  เมื่อเกิดการทรุดตัวที่แตกต่างกันระหว่างอาคารเดิมกับส่วนที่ต่อเติมในภายหลัง โครงสร้างเก่าและโครงสร้างใหม่ก็จะเกิดการแยกตัว  การทรุดตัวก็เป็นอีกเรื่องที่หลีกเลี่ยงได้ยาก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร  แต่ถ้าสร้างให้ถูกวิธีก็สามารถลดความรุนแรง หรือเมื่อทรุดแล้วไม่ทำให้บ้านเสียหายมาก ซึ่งวิศวกรจะเป็นผู้คำนวณความยาวและจำนวนของเสาเข็มที่ควรใช้  ขณะที่สถาปนิกจะออกแบบจุดเชื่อมต่อที่ไม่ติดตาย เคลื่อนตัวได้เล็กน้อย และกันน้ำได้

เม็ดที่  5 

รวยด้วยอสังหา บทที่ 6: การเลือกซื้อที่ดินตามหลักฮวงจุ้ย

อ่านแล้วรวย แนะนำศาสตร์ที่สำคัญอย่างหนึ่งในการลงทุนที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์ การ เลือกซื้อทำเลรุ่งเรือง

ตามศาสตร์ของฮวงจุ้ยนั้น เวลาเราจะเลือกซื้อที่ดินและอาคารนั้นจะมีหลักดังนี้ เมื่อเราอยู่ในตำแหน่งชัยภูมิของบ้านหรือที่ดินที่เราจะซื้อ ให้เรามองจากในบ้านหรือที่ดินออกไป จะมีตำแหน่งที่เรียกกันในภาษาจีนดังนี้ ฝั่ง ซ้ายมือ เรียก ว่า แช เล้ง แปล ว่า มังกร เขียว ฝั่ง ขวามือ เรียก ว่า แปะ โฮ่ว แปล ว่า เสือ ขาว ด้าน หลังเรา เรียก ว่า โอ่ วกุ่ย แปล ว่า เต่า ดำ หน้า บ้าน เรียก ว่า อู่ เฉียะ แปล ว่า หงส์ แดง ดังจะมีรูปภาพประกอบดังต่อไปนี้ ความหมายของมังกรเขียว คือ อ่านได้ว่า ผู้ชาย พลังของฝ่ายชาย คือ ความเคลื่อนไหว การออกทำงานของฝ่ายชาย หรือพลังอำนาจของฝ่ายชาย ความหมายของเสือขาว คือ อ่านได้ว่า ผู้หญิง พลังของฝ่ายหญิง หรือบริวาร ภรรยา คือ พลังที่สงบนิ่ง ตลอดจนจะบ่งบอกถึงอำนาจของฝ่ายหญิง ความหมายของเต่าดำ คือ อ่านได้ว่า ผู้ให้การสนับสนุน ผู้ให้ที่คอยค้ำชูช่วยเหลือ พลังที่คอยหนุนส่งเรา ความหมายของหงส์แดง คือ อ่านได้ว่า โอกาสของการแสวงหา เงินทอง อำนาจ วาสนา ผลกำไรตอบแทน      ตามลักษณะของชัยภูมิที่ดีนั้นจะต้องมีบริวารเหล่านี้อยู่ แต่อย่าเพิ่งตกใจ ถ้าหากท่านเดินออกมาจากบ้านมองแล้วไม่พบบริวารตามหลักที่กล่าวมาข้างต้นนี้ เพราะจริงๆแล้วการดูฮวงจุ้ย เขาต้องมองกันไกลเป็นกิโลเมตรครับ ผมมีข้อแนะนำอีกนิดนึง หลักที่สำคัญของฮวงจุ้ยนั้น คือ ความสมดุลของสิ่งต่างๆ ถ้ามันเกิดความสมดุล พลังจะเดินเองตามธรรมชาติ แต่โดยทั่วไปแล้วนั้นจะให้เกิดความสมดุลนั้นยาก เพราะฮวงจุ้ยของ แต่ละคนจะขึ้นอยู่กับบุญวาสนาที่ทำกันมา ซึ่งแต่ละคนก็จะมีไม่เท่ากัน      ตัวผมเองจะขอเรียนให้ทราบกันเป็นเบื้องต้นไว้ก่อนเพื่อให้ทุกท่านได้ทำความ เข้าใจ ส่วนซินแสนั้นมีบทบาทเพียงแก้ให้ท่านเกิดความสมดุลขึ้น เพราะการแก้ฮวงจุ้ยนั้น ตัวของผู้อาศัยนั้นเป็นส่วนสำคัญ เพราะท่านจะต้องเป็นคนดี กตัญญูต่อบุพการี พลังถึงจะเดินดี ลักษณะของฮวงจุ้ยที่ไม่สมบูรณ์จะแก้กันอย่างไรดี ใน ลักษณะของฮวงจุ้ยที่ถูกบีบซ้ายขวาดังรูป คือตึกทางซ้ายและขวาขนาบเราทั้ง 2 ข้าง (ดังรูป) การแก้นั้นง่ายและประหยัด เพียงแต่ตั้งเสาติดธงหรือตั้งเสาให้สูงกว่าตึกทางซ้ายและขวาก็จะแก้ไขให้ ท่านดีขึ้นได้ ชัยภูมิที่ยังขาดความสมดุลและการตีความ แบบ นี้ตำแหน่ง แชเล้ง หรือ มังกรเขียว สูงกว่าประธานคือ ตัวเรา อ่านได้ว่าจะไม่สามารถควบคุมลูกน้องได้ ลูกน้องจะมาเป็นใหญ่กว่าตัวเรา นานไปลูกน้องจะกินตำแหน่งใหญ่กว่าเรา อันนี้จะรวมไปถึงลูกหลานด้วย ลูกหลานที่เป็นชายจะไม่เชื่อฟังเราและจ้องที่จะฮุบกิจการของเรา แบบ นี้ตำแหน่งของแปะโฮ่ว หรือ เสือขาว สูงกว่าประธาน คือตัวเรา อ่านได้ว่า ผู้หญิงหรือลูกน้อง จะเป็นใหญ่ อ่านได้ในแบบเดียวกันกับด้านขวา สูงกว่าตัวเรานั่นแหละครับ แต่จะไม่เหมือนกันตรงที่เปลี่ยนจากชายเป็นหญิง ใน ลักษณะนี้คือ เสือขาว สูงกว่ามังกรเขียว จะอ่านได้ว่า ส่วนใหญ่แล้วผู้หญิงจะมีอำนาจมากกว่าผู้ชาย ตำแหน่งหน้าที่การงานจะสูงกว่า และบริวารที่เป็นสุภาพสตรีจะทำงานได้เด่นกว่าผู้ชาย

รวยอสังหา บทที่ 5: ระยะร่น ระยะเว้น ของการก่อสร้างอาคารบนที่ดิน

             รวยด้วยอสังหา  หลายคนคงรวยง่ายๆเมื่อหลายปีก่อน  ซื้อ ถือเก็บ ขายเอากำไร  แต่ในปัจจุบัน  ถ้ามีความรู้และเทคนิกมาก  โอกาสที่จะทำกำไรเยอะๆ ก็มีมากกว่าคนที่ไม่มีความรู้แน่ๆ  และบางครั้งการซื้อโดยมีความรู้ไม่เพียงพอ  ก็เป็นสาเหตุที่ทำให้เราขาดทุนได้   ความรู้ทางเทคนิก หรือกฏหมายเกี่ยวกับแนวอาคาร/ระยะร่นของอาคาร  เป็นยังไง  ลองมาดูกันครับ

กฏกระทรวงฉบับที่ 5 ( พ.ศ.2543 )ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ในส่วนที่เกี่ยวกับแนวอาคาร

หมวด 4 แนวอาคารและระยะต่าง ๆ ของอาคาร 
ข้อ 40 การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารหรือส่วนของอาคารจะต้องไม่ล้ำเข้าไปในที่สาธารณะ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานซึ่งมีอำนาจหน้าที่ดูแลรักษาที่สาธารณะนั้น
ข้อ 41 อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร
อาคารที่สูงเกินสองชั้นหรือเกิน 8 เมตร ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย หรือคลังสินค้า ที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะ
(1) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร
(2) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ
(3) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร
ข้อ 42 อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำ คู คลอง ลำราง หรือลำกระโดง ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร แต่ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร
สำหรับอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่