รวยอสังหา บทที่ 25 เป็นนายหน้าอสังหา ควรเป็นสมาชิก Real estate broker associate

ขั้นตอนพิจารณาการอนุมัติการสมัครสมาชิก สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ สมาชิกสามัญนิติบุคคล 1. ผู้สมัครสมาชิกสามัญนิติบุคคล ต้องกรอกใบสมัครสมาชิก และใบสมัครสอบ พร้อมชำระค่าบำรุงสมาคมฯ 2,000 บาท ค่าลงทะเบียนแรกเข้า 500 บาท และค่าสมัครสอบ 200 บาท รวม 2,700 บาท (สองพันเจ็ดร้อยบาทถ้วน) ***หมายเหตุ: (สมาคมฯ รับชำระเงินโดยออกใบเสร็จรับเงิน หากไม่ผ่านการสมัครสมาชิก ทางสมาคมฯ ไม่คืนเงินทุกกรณี) 2. สมาคมฯ ตรวจสอบใบสมัครและเอกสารประกอบการสมัครสมาชิก 3. สมาคมฯ ติดต่อกรรมการที่อยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงผู้สมัคร เพื่อมอบให้กรรมการไปตรวจสอบสถานที่ทำการ (เฉพาะในเขตกทม.และปริมณฑล / สำหรับสมัครจากต่างจังหวัดให้จัดส่งรูปที่ตั้งสำนักงาน และแผนที่มาให้พิจารณาประกอบการอนุมัติ) 4. สมาคมฯ จะนำเรื่องการสมัครเข้าที่ประชุมเพื่ออนุมัติการเป็นสมาชิกและผู้มีสิทธิสอบ พร้อมกับเชิญกรรมการผู้มีอำนาจหรือผู้รับมอบอำนาจ 1 ท่าน จากบริษัทผู้สมัครเข้าประชุมเพื่อแนะนำตัวต่อคณะกรรมการสมาคมฯ ในคราวเดียวกัน 5. ผู้สมัครสมาชิกหากผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบ ทางสมาคมฯ จะประกาศให้ผู้สมัครทราบ 6. ผู้สมัครที่ผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบแล้ว กรรมการผู้มีอำนาจหรือผู้รับมอบอำนาจ 1 ท่าน จากบริษัทจะต้องเข้ารับการสอบที่จัดโดยสมาคมฯ 7. ผู้สมัครสอบที่ผ่านการสอบ ทางสมาคมฯ จะส่งผลการสอบให้ทราบพร้อมทั้งจดหมายยืนยันการเป็นสมาชิกโดยสมบูรณ์ (หากสอบไม่ผ่านต้องมาสอบซ่อมใหม่จนกว่าจะผ่าน โดยชำระค่าสอบซ่อม 200 บาท ) 8. สมาคมฯ จัดทำบัตรสมาชิกสามัญให้แก่กรรมการผู้มีอำนาจหรือผู้รับมอบอำนาจ 1 ท่าน จากบริษัทผู้สมัครพร้อมกับจัดส่งหนังสือข้อบังคับสมาคมฯ ให้สมาชิก สมาชิกวิสามัญบุคคลธรรมดา 1. ผู้สมัครสมาชิกวิสามัญบุคคลธรรมดา ต้องกรอกใบสมัครสมาชิก และใบสมัครสอบ พร้อมชำระค่าบำรุงสมาคมฯ 1,000 บาท ค่าลงทะเบียนแรกเข้า 500 บาท และค่าสมัครสอบ 200 บาท รวม 1,700 บาท (หนึ่งพันเจ็ดร้อยบาทถ้วน) ***หมายเหตุ: (สมาคมฯ รับชำระเงินโดยออกใบเสร็จรับเงิน หากไม่ผ่านการสมัครสมาชิก ทางสมาคมฯ ไม่คืนเงินทุกกรณี) 2. สมาคมฯ ตรวจสอบใบสมัครและเอกสารประกอบการสมัครสมาชิก 3. ผู้สมัครสมาชิกวิสามัญที่ยังไม่ได้ผ่านการอบรมหรือไม่มีใบรับรองผ่านการอบรมจะต้องเข้ารับการอบรมจากสถาบันอบรมที่สมาคมฯ ให้การรับรอง 4. ผู้สมัครที่ผ่านการอบรมแล้ว สมาคมฯ จะนำเรื่องการสมัครเข้าที่ประชุมเพื่อการอนุมัติการเป็นสมาชิกและผู้มีสิทธิสอบ พร้อมกับเชิญผู้สมัครเข้าประชุมเพื่อการแนะนำตัวต่อคณะกรรมการสมาคมฯ ในคราวเดียวกัน 5. ผู้สมัครสมาชิกหากผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบ ทางสมาคมฯ จะประกาศให้ทราบโดยทั่วกัน 6. สมาชิกวิสามัญที่ผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบแล้ว จะต้องเข้ารับการสอบที่จัดโดยสมาคมฯ 7. ผู้สมัครสอบที่ผ่านการสอบ ทางสมาคมฯ จะส่งผลการสอบให้ทราบพร้อมทั้งจดหมายยืนยันการเป็นสมาชิกโดยสมบูรณ์ (หากสอบไม่ผ่านต้องมาสอบซ่อมใหม่จนกว่าจะผ่าน โดยชำระค่าสอบซ่อม 200 บาท ) 8. สมาคมฯ จัดทำบัตรสมาชิกวิสามัญให้แก่ผู้สมัครพร้อมกับจัดส่งหนังสือข้อบังคับสมาคมฯ ให้สมาชิก สมาชิกสมทบสังกัดบริษัทสมาชิกสามัญนิติบุคคล 1. พนักงานขายในสังกัดบริษัทสามัญจะต้องผ่านการอบรมจากบริษัท (In - house Training) หรือผ่านการอบรมจากสถาบันอบรมที่ได้รับการรับรองจากสมาคมฯ 2. พนักงานขายในสังกัดบริษัทสมาชิกสามัญต้องเข้ารับการสอบที่จัดโดยสมาคมฯ เพื่อรับบัตรพนักงานขายอสังหาริมทรัพย์ พร้อมทั้งสมัครสมาชิกสมทบ โดยชำระค่าสมัครสอบ 200 บาท เงินค่าบัตร 300 บาท รวม 500 บาท (ห้าร้อยบาทถ้วน) 3. พนักงานขายที่สอบผ่าน ทางสมาคมฯ จัดทำบัตรพนักงานขายอสังหาริมทรัพย์ ให้กับผู้สมัคร

รวยด้วยอสังหา บทที่ 14 นายหน้า อสังหาริมทรัพย์

อ่านแล้วรวย  วันนี้คุยเรื่องธุรกิจนายหน้าซึ่งก็เป็นธุรกิจ SMEs ที่น่าสนใจและมีความสำคัญต่อวงการอสังหาริมทรัพย์  วันนี้จึงขอแบ่งปันความรู้ให้กับท่านผู้อ่าน Read-for-rich in real estate           นักพัฒนาที่ดินในไทย โดยเฉพาะในช่วงก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ. 2540 มักสำคัญว่า ตนเองประกอบอาชีพที่มั่นคง ทำเงินได้มหาศาล และมีบทบาทสำคัญที่สุดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ แต่ในโลกแห่งความเป็นจริงนั้น นายหน้าต่างหากที่ยิ่งใหญ่และทำเงินมหาศาลจริง           พูดเช่นนี้ บางท่านอาจไม่เชื่อ เพราะนายหน้าบ้านเราทุกวันนี้ (ยัง) ดูไม่มีลักษณะยิ่งใหญ่กระไรนัก ยังไม่มีการใช้บริการนายหน้ากว้างขวางนัก กฎหมายรอบรับหรือองค์กรควบคุมวิชาชีพที่เป็นทางการก็ยังไม่มี           แต่ผมเชื่อว่า ภาวะอันอ่อนด้อย (กว่าประเทศตะวันตก) ของนายหน้าไทย เป็นสิ่งชั่วคราว ผมเชื่อว่า เมื่อพ้นระยะผ่านนี้แล้ว เมื่อสังคมต้องการกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคอย่างจริงจังด้วยการให้นายหน้าเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของประชาชนผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดให้มีกฎหมายนายหน้าแล้ว ไม่ช้า อาชีพนายหน้าก็จะยิ่งใหญ่แน่นอน           ผมไม่ได้เขียน "เชลียร์" นายหน้า ผมเองทำอาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ไม่ทำกิจการนายหน้าหรือพัฒนาที่ดินใด ๆ เองทั้งสิ้น ทั้งนี้เพื่อรักษาความเป็นกลางโดยเคร่งครัด แต่ผมเชื่อว่า เราควรมีความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์           ในประเทศตะวันตก แทบทั้งหมดของผู้จะซื้อขายบ้านจะทำการผ่านนายหน้า มีน้อยรายที่ดำเนินการเอง ผมมีเพื่อนฝรั่งบางคนพยายามประหยัดด้วยการหาผู้ซื้อด้วยตนเองก็มี แต่ก็เหนื่อยมาก ในประเทศเหล่านี้บางครั้งก็มีการตีพิมพ์หนังสือ "วิธีการซื้อ-ขายบ้านด้วยตนเอง" เหมือนกัน แต่ก็ถือเป็นกระแสรอง ส่วนกระแสหลักคือการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านนายหน้า ซึ่งเป็นกระแสที่เชี่ยวกรากมาก           ลองตรองดู ถ้าค่านายหน้าเป็น 3% นายหน้าขายบ้าน 33 หลังก็เท่ากับนักพัฒนาที่ดินขายบ้านหลังหนึ่งแล้วโดยที่นายหน้าไม่ต้องลงทุนหนักในการจัดสรรหรือก่อสร้างใด ๆ เลย           ยิ่งถ้าเทียบให้ละเอียดจะยิ่งเห็นชัด เช่น ถ้าบ้านหลังละ 1 ล้านบาท ค่านายหน้าจะเป็น 30,000 บาท และหากสมมตินายหน้ามีต้นทุนอยู่ที่ 50% ต่อหลัง ก็จะได้กำไรสุทธิหลังละ 15,000 บาท แต่สำหรับนักพัฒนาที่ดิน อาจมีกำไรสุทธิเพียง 15% หรือ 150,000 บาท ดังนั้นถ้านายหน้าขายบ้านได้เพียง 10 หลังก็ได้กำไรเท่ากับนักพัฒนาที่ดินขายบ้าน 1 หลังแล้ว           นักพัฒนาที่ดินในปัจจุบันอาจมีบ้านในโครงการเฉลี่ยประมาณ 100 หลังต่อโครงการ ถ้านายหน้าบริษัทหนึ่งขายบ้านได้มากกว่า 1,000 หลังต่อปี ก็จะมีสถานะที่ใหญ่กว่าบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดกลาง ๆ เสียอีก ที่สำคัญ ความเสี่ยงต่ำกว่ากันมากทีเดียว           ท่านคงทราบว่า ในสหรัฐอเมริกา มีทั้งนายหน้าฝ่ายผู้ซื้อ นายหน้าฝ่ายผู้ขาย ดังนั้นนายหน้าจึงได้กำไรแบบ "สองเด้ง" หรือ "ทั้งขึ้นทั้งล่อง" เช่นนี้แล้วอาชีพไหนเลยจะเทียบเคียงกับนายหน้าได้           ผมไปงานเทศกาลอสังหาริมทรัพย์ MIPIM ณ เมืองคานส์ ประเทศฝรั่งเศส หลายครั้ง ซึ่งในงานเป็นศูนย์รวมบูธอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่ใหญ่ที่สุดในโลก พบว่า นายหน้าข้ามชาติ "กร่าง" มากเลย หลายรายเป็นผู้อุปถัมภ์งานเทศกาล หลายรายซื้อบูธขนาดใหญ่โตยิ่งกว่านักพัฒนาที่ดินระดับข้ามชาติหลายรายเสียอีก           ในประเทศฝรั่งเศส หรืออาจกล่าวได้ว่าในประเทศตะวันตก ตั้งแต่สหรัฐอเมริกา แคนาดา อังกฤษ ยุโรป จนถึงออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ นายหน้าเช่าห้องแถวเปิดขายบ้านในทุกหัวระแหง แม้แต่ในเมืองเล็ก ๆ ก็พบมีจำนวนร้านนายหน้ามากกว่าร้านขายของชำเสียอีก           ยิ่งกว่านั้นในอนาคต โครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ที่มีหน่วยขายนับพันหน่วยคงเกิดขึ้นได้ยาก เพราะมีอุปทานมากมายเหลือล้น ท่านทราบไหมตลอดช่วง 22 ปีท่านผ่านมานับแต่กรุงเทพมหานครครบรอบ 200 ปี เราสร้างบ้านใหม่ ๆ กันเกือบ 2 ล้านหน่วย มากกว่า 200 ปีแรก ซึ่งเรามีบ้านที่สร้างขึ้นและดำรงอยู่ในขณะนั้นเพียง 1 ล้านหน่วยเท่านั้น           ในอนาคตเราจะเหมือนประเทศตะวันตกที่การสร้างบ้านใหม่จะมีสัดส่วนเพียง 1-2% ของบ้านทั้งหมดในแต่ละปี ในขณะที่การซื้อขายบ้านมือสองมีสัดส่วนถึง 4-5% ของทั้งตลาด และส่วนมากจะผ่านนายหน้าเสียด้วย           จริงอยู่ในประเทศของเรา ประชากรจะยังไม่ย้ายบ้าน ย้ายงานกันง่าย ๆ เหมือนประเทศตะวันตก แต่การซื้อขายบ้านมือสองยังจะมีมากกว่ากรณีบ้านใหม่อยู่ดี เพราะการสร้างสิ่งก่อสร้างใหม่ ๆ จะยากขึ้น เพราะมีกฎหมายควบคุมมากขึ้น (ทั้งผังเมืองและข้อกำหนดการก่อสร้างอื่น) อุปทานบ้านมือสอง บ้านยึดของธนาคารยังมีมหาศาล และถึงแม้การขายบ้านมือหนึ่ง นักพัฒนาที่ดินหลายรายอาจใช้บริการนายหน้าให้ช่วยทำการตลาดและการขายให้ด้วยซ้ำไป           ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะคลี่คลายไปในทิศทางนี้ ดังนั้นในวันนี้ รัฐบาลที่มุ่งพิทักษ์ผลประโยชน์ของประชาชนจะต้องออกกฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อบ้าน ให้มีตัวแทนนายหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย มีการควบคุมโดยรัฐ และการนี้จะเป็นการส่งเสริมการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจไทย และช่วยพัฒนาวิชาชีพนายหน้าให้สามารถแสดงบทบาทสร้างสรรค์ต่อสังคมได้ในที่สุด