รวยด้วยอสังหา บทที่ 15 : วิกฤติและโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

                 อ่านแล้วรวย  ไม่มีใครชอบวิกฤติ เพราะดูมืดมน ท้อแท้ ไร้ทางออก แต่ในขณะวิกฤติ ก็มีโอกาส และแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ก็ใกล้เข้ามาแล้ว เพียงแต่เราจะทนสู้ต่อไปไหวหรือไม่ ในทางตรงกันข้าม ขณะที่โอกาสกำลังเฟื่องฟูลอยอยู่นั้น แม้เราจะเริงร่า แต่วิกฤติก็กำลังคืบคลานเข้ามาจวนเจียนอยู่ตรงหน้า
           เรื่องวงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย หรือหากกล่าวโดยเฉพาะก็คือตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้น เป็นประเด็นที่จะมีประโยชน์อย่างยิ่งต่อการศึกษาประวัติศาสตร์เพื่อนำไปรับใช้การคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดซ้ำร้อยขึ้นอีก ความผิดพลาดในช่วงที่ผ่าน ๆ มาได้ยังความสูญเสียอย่างมหาศาลแก่ผู้ซื้อบ้าน นักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดจนประชาชนและประเทศชาติโดยรวม

วงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์
           ช่วง “บูม” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พ.ศ.2529-2533 เกิดขึ้นเพราะการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกเลยทีเดียว กล่าวคือชาติมหาอำนาจได้ร่วมลงนามในสัญญา Plaza Accord Agreement เพื่อทำให้เงินเยนแข็งค่าขึ้นอันมีผลส่วนหนึ่งให้การส่งสินค้าจากญี่ปุ่นเข้าสหรัฐอเมริกากระทำได้ยากขึ้น แต่แต่เดิมเมื่อ พ.ศ.2528 เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้ 240 เยน แต่ 2 ปีนับจากการลงนามในสัญญานี้เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้เพียง 120 เยนเท่านั้น
           การนี้ทำให้ญี่ปุ่นย้ายการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมาในประเทศไทยรวมทั้งประเทศอาเซียนอื่นเพื่อผลิตสินค้าส่งไปขายยังสหรัฐอเมริกา และยุโรปแทนจากการผลิตในญี่ปุ่น เงินเยนแข็งค่าจนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากมาย และนับแต่นั้นมาผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชนในภาคอุตสาหกรรมของไทยก็แซงหน้าภาคเกษตรกรรมอย่างเด่นชัด และการพัฒนาภาคอุตสาหกรรมของไทยนับเป็นผลพวงจากการลงทุนโดยตรงของต่างประเทศ (Foreign Direct Investment หรือ FDI) โดยเฉพาะญี่ปุ่น โดยญี่ปุ่นถือเป็นนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุด
           การไหลบ่าของทุนแสดงให้เห็นได้ชัดในช่วง พ.ศ.2534-2539 ในช่วงนั้นดอกเบี้ยในยุโรปและสหรัฐอเมริกาค่อนข้างต่ำ แต่กลับสูงกว่ามากในกรณีประเทศไทย ทำให้เงินทุนไหลเข้าประเทศอย่างต่อเนื่อง การกู้เงินกระทำได้ง่ายขึ้น ใน พ.ศ.2535 ด้วยการเปิดเสรีทางการเงินหรือวิเทศธนกิจกรุงเทพ (BIBF) การไหล่บ่าของเงินทุนยิ่งสะดวกยิ่งขึ้น ทำให้ตลาดหุ้นเติบโตจากดัชนี 388.7 จุดใน พ.ศ.2531 เป็น 1,682.9 จุดใน พ.ศ.2536 และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง
           และในที่สุดวิกฤติเศรษฐกิจก็ปรากฎขึ้นเมื่อมีการลอยตัวหรืออีกนัยหนึ่งลดค่าเงินบาทในวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 เนื่องจากการถดถอยของเศรษฐกิจไทยจากการหดตัวของการส่งออก การแข็งค่าเกินจริงของเงินบาท การขาดวินัยทางการเงินและการให้สินเชื่อ ความจริงแล้ววิกฤตินี้สามารถคาดการณ์ได้ล่วงหน้าจากปรากฏการณ์หลายอย่าง เช่น ปริมาณหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในหลายภาคส่วน แต่ขณะนั้นนักลงทุน และบุคคลที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและภาคเอกชนอาจมองแต่ในแง่ดีจนเกินไป จนขาดการวางแผนรองรับความเสี่ยงจากวิกฤติเศรษฐกิจ
           อาจกล่าวได้ว่า FDI ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ ที่ดินชานเมืองหรือในต่างจังหวัดแต่เดิมที่มีศักยภาพเพียงเพื่อการเกษตรกรรมกลับสามารถแปลงเป็นที่ตั้งโรงงานอุตสาหกรรมได้ เมื่อศักยภาพเปลี่ยนไป ราคาก็เพิ่มขึ้นมหาศาล เมื่อมีกิจกรรมด้านอุตสาหกรรมเกิดขึ้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็เกิดตามมา ซึ่งยิ่งทำให้ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นไปอีก เนื่องด้วยที่ดินสามารถแบ่งซอยมาใช้อย่างเข้มข้นยิ่งขึ้น และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในที่ดินเพื่อการพาณิชย์ย่อมสูงกว่าที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม การเปลี่ยนแปลงฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม จึงยิ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างก้าวกระโดด

วงจรเศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์
           หลายท่านอาจยังสงสัยว่าวิกฤติเศรษฐกิจทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ หรือวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจกันแน่ นักวิเคราะห์หลายท่านถึงขนาดปักใจเชื่อว่าการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือสาเหตุของวิกฤติเศรษฐกิจ ในความเห็นของผู้เขียนเชื่อว่านอกจากความไม่รู้ (จริง) แล้ว ยังอาจเป็นการบิดเบือนให้ไขว้เขวเสียอีก
           ความจริงก็คือความผันผวนทางเศรษฐกิจต่างหากที่ทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ เพราะโดยธรรมชาติแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์อื่น ๆ) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจมีปัญหา ก็จะขายทิ้งเพื่อนำเงินมาใช้สอยหรือใช้หนี้ วิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 ทำให้แม้แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพดียังไม่สามารถอยู่รอดได้เพราะสถาบันการเงินงดอำนวยสินเชื่อ โครงการต่าง ๆ จึงล้มลง
           ฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์น่าจะจบเมื่อเกิดสงครามอ่าวเปอร์เซียใน พ.ศ.2533 แล้ว เพราะนับแต่นั้นมาราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นตกต่ำมาโดยตลอด แต่เนื่องด้วยการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนดังที่นำเสนอไปแล้วจึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง จะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2528-2533 นั้น กลับชลอตัวลงอย่างยิ่งในช่วงปี 2535-2539 โดยเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 18% หรือปีละประมาณ 4% เท่านั้น (โปรดดูผลการสำรวจราคาที่ดินอย่างต่อเนื่องของ Agency for Real Estate Affairs ในแผนภูมิที่ 3) ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเสียอีก ดังนั้นแม้จะมีการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนมหาศาลและต่อเนื่องแต่ก็ไม่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดเช่นแต่ก่อน
           ความจริงอีกประการหนึ่งก็คือ เงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินต่าง ๆ ไม่ได้ปล่อยไปเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เงินกู้สำหรับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์สูงถึง 4,800 ล้านเหรียญสหรัฐ ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเคยรายงานด้วยว่าส่วนหนี้เสีย (non-performing loan) ทั้งหมดนั้นเป็นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 15% เท่านั้น และจากข้อมูลของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย กว่า 900,000 ล้านบาทนั้นกู้โดยลูกหนี้เพียงประมาณ 2,000 ราย ซึ่งแสดงว่าเป็นการปล่อยกู้ให้กับรายใหญ่ อาจกล่าวได้ว่า มีเพียง 24% ของหนี้ที่ได้รับโอนมาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์
           การอำนวยสินเชื่อให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ไม่น่าจะทำให้เกิดปัญหาแต่ประการใด เพราะปกติสถาบันการเงินทั้งหลายอำนวยสินเชื่อเพียง 70%-80% ของมูลค่าตลาดเท่านั้น ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2539-2542 ราคาที่ดินตกต่ำลงไปถึง 18% (โปรดดูแผนภูมิที่ 3) ดังนั้นแม้ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมจะตกต่ำลง สถาบันการเงินก็ยังปลอดภัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่อำนวยสินเชื่อมาก่อนหน้านี้ ราคาตลาดก็ยังปรับเพิ่มขึ้นอีก ดังนั้นโอกาสการพังทลายของสถาบันการเงินจึงแทบไม่มี แต่ที่สถาบันการเงินหลายแห่งพังทลายลงก็เพราะการอำนวยสินเชื่อให้กับภาคเศรษฐกิจอื่น โดยเฉพาะการอำนวยสินเชื่อให้กับพวกพ้องหรือฝ่ายการเมืองอย่างผิดมาตรฐานการดำเนินกิจการสถาบันการเงิน

วิกฤติปัจจุบัน
           ในปัจจุบัน เรากำลังเผชิญวิกฤติที่อาจนำไปสู่ความถดถอยของเศรษฐกิจ 4 ประการคือ
           1. วิกฤติน้ำมัน เนื่องจากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาน้ำมันพุ่งสูงขึ้นหลายเท่าตัว สูงกว่าสินค้าอื่น ๆ อย่างเด่นชัด ส่งผลให้เกิดการประหยัดอย่างสุดกำลัง ทำให้สินค้าอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงหดหายไปอย่างมากมาตั้งแต่ปี 2548
           2. วิกฤติอาหาร เป็นวิกฤติที่ส่งผลสะเทือนในระดับสากล ทำให้เกิดการจลาจลในประเทศหลายแห่งทั่วโลก สำหรับในกรณีประเทศไทยที่เป็น “อู่ข้าวอู่น้ำ” ยังอาจได้รับผลกระทบจากวิกฤติอาหารน้อยกว่าประเทศอื่น แต่วิกฤติอาหารก็ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของภาวะเงินเฟ้ออย่างมากมายในรอบหลายปีที่ผ่านมาในประเทศไทย
           3. วิกฤติการเมืองที่เป็นอยู่ในขณะนี้ ยังคงยากที่จะหาทางออกที่เป็นที่ยอมรับของทุกฝ่ายได้ ระบอบประชาธิปไตยของประชาชนส่วนใหญ่กำลังถูกท้าทาย ดูเหมือนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทางการเมืองพยายามดึงให้รัฐบาลชุดนี้ขาดความเป็นไปได้ในการบริหารบ้านเมือง ซึ่งย่อมทำให้เกิดความยุ่งเหยิงทางการเมืองตามมาอย่างไม่สิ้นสุด
           4. วิกฤติภาคใต้ นับเป็นปัญหา “หนามยอกอก” สำหรับประเทศไทย เพื่อนผมซึ่งเป็นศาสตราจารย์ชาวศรีลังกา บอกผมว่า ปัญหาภาคใต้ตอนนี้ก็คล้ายกับในศรีลังกาเมื่อ 20 ปีก่อน ผู้เกี่ยวข้องไม่ได้แก้ปัญหาจริงจัง นัยว่ามีผลประโยชน์ซ่อนเร้นกับการรักษาภาวะไม่สงบเอาไว้ มีการ “เลี้ยงไข้” ไปเรื่อยจนปัญหาเหล่านี้ลุกลามออกไป
           วิกฤติเหล่านี้จะกัดกร่อนสังคมไทย ให้เสื่อมทรุดลงได้ เราในฐานะพลเมือง ก็อาจประสบความยุ่งเหยิงสำคัญของชีวิตเช่นกัน

อยู่อย่างไรในห้วงวิกฤติ
           ประเด็นส่งท้ายก็คือ เราจะอยู่อย่างไรในยามวิกฤติ โดยเฉพาะในห้วงปี 2552 หากวิกฤติทางการเมือง เศรษฐกิจและสังคมไทยกำลังทวีความเข้มข้นยิ่งขึ้น การเตรียมตัวรับวิกฤติพึงทำได้ดังนี้:
           1. การไม่ลงทุนเกินตัว เช่น หากกำลังผ่อนอสังหาริมทรัพย์อยู่ เราพึงตรวจสอบดูว่า หากมีความผันผวนเกิดขึ้น รายได้ไม่เข้าเป้า เรายังจะรอดได้ไหม ทรัพย์จะกลายเป็นหนี้เสียไปหรือไม่ บางอย่างเราอาจต้องชลอการลงทุน หรือที่ลงทุนไปแล้วก็ต้องเก็บเกี่ยวล่วงหน้าเผื่อพายุใหญ่จะมา ผู้ที่ขาดการเตรียมตัว ก็คงไม่มีโอกาสรอดเมื่อวิกฤติมาถึง
           2. อยู่อย่างปลอดภัยท่ามกลางวิกฤติ เมื่อเราสามารถดำเนินการตามข้อ 1 ได้ แม้เมื่อวิกฤติมาถึง เราก็ไม่ตระหนก เราก็ยังอยู่ได้ และที่สำคัญ เราก็จะไม่ล่มสลายไป และในห้วงพายุใหญ่ของวิกฤตินั้น เรายังมีภาระต้องดำเนินการอีก 2 อย่างได้แก่
           2.1 การอยู่อย่างไม่ประมาท เพราะในท่ามกลางพายุวิกฤตินั้น หากก้าวพลาด ก็จะตกกระไดพลอยโจนเช่นเดียวกับผู้ที่ขาดการเตรียมตัวมาก่อน ย่อมไม่อาจแก้ไขอะไรได้อีกต่อไป ความไม่ประมาทย่อมไม่ใช่แค่ “คาถา” แต่อยู่ที่การแสวงหาข้อมูลและเปิดรับข่าวสารอย่างต่อเนื่อง
           2.2 การแสวงหาโอกาสการลงทุนใหม่ ๆ เช่น ในยามวิกฤติ ราคาอสังหาริมทรัพย์มักจะตก แต่ราคาค่าเช่ามักจะคงที่หรืออาจลดลงแต่ไม่มากนัก ทำให้อัตราผลตอบแทนการลงทุนสูง โอกาสที่เราจะช้อนซื้อสินค้าราคาถูกแต่ดีย่อมดี ซื้อเสร็จแล้วก็ได้กำไรจากการให้เช่าได้อีก โอกาสเช่นนี้ย่อมหาไม่ได้สำหรับผู้ที่ไม่ได้เตรียมตัวไว้แต่แรก

           เห็นไหมครับ เรายังยิ้มได้เมื่อภัย (วิกฤติ) มา หากมีการเตรียมตัวให้ดี ที่สำคัญการไม่ลงทุนเกินตัว และการติดตามวิเคราะห์ภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด คงเป็นคาถาสำคัญในยุควิกฤติที่อาจมาถึงในอนาคตอันใกล้

รวยด้วยอสังหา บทที่ 14 นายหน้า อสังหาริมทรัพย์

อ่านแล้วรวย  วันนี้คุยเรื่องธุรกิจนายหน้าซึ่งก็เป็นธุรกิจ SMEs ที่น่าสนใจและมีความสำคัญต่อวงการอสังหาริมทรัพย์  วันนี้จึงขอแบ่งปันความรู้ให้กับท่านผู้อ่าน Read-for-rich in real estate           นักพัฒนาที่ดินในไทย โดยเฉพาะในช่วงก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ. 2540 มักสำคัญว่า ตนเองประกอบอาชีพที่มั่นคง ทำเงินได้มหาศาล และมีบทบาทสำคัญที่สุดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ แต่ในโลกแห่งความเป็นจริงนั้น นายหน้าต่างหากที่ยิ่งใหญ่และทำเงินมหาศาลจริง           พูดเช่นนี้ บางท่านอาจไม่เชื่อ เพราะนายหน้าบ้านเราทุกวันนี้ (ยัง) ดูไม่มีลักษณะยิ่งใหญ่กระไรนัก ยังไม่มีการใช้บริการนายหน้ากว้างขวางนัก กฎหมายรอบรับหรือองค์กรควบคุมวิชาชีพที่เป็นทางการก็ยังไม่มี           แต่ผมเชื่อว่า ภาวะอันอ่อนด้อย (กว่าประเทศตะวันตก) ของนายหน้าไทย เป็นสิ่งชั่วคราว ผมเชื่อว่า เมื่อพ้นระยะผ่านนี้แล้ว เมื่อสังคมต้องการกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคอย่างจริงจังด้วยการให้นายหน้าเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของประชาชนผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดให้มีกฎหมายนายหน้าแล้ว ไม่ช้า อาชีพนายหน้าก็จะยิ่งใหญ่แน่นอน           ผมไม่ได้เขียน "เชลียร์" นายหน้า ผมเองทำอาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ไม่ทำกิจการนายหน้าหรือพัฒนาที่ดินใด ๆ เองทั้งสิ้น ทั้งนี้เพื่อรักษาความเป็นกลางโดยเคร่งครัด แต่ผมเชื่อว่า เราควรมีความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์           ในประเทศตะวันตก แทบทั้งหมดของผู้จะซื้อขายบ้านจะทำการผ่านนายหน้า มีน้อยรายที่ดำเนินการเอง ผมมีเพื่อนฝรั่งบางคนพยายามประหยัดด้วยการหาผู้ซื้อด้วยตนเองก็มี แต่ก็เหนื่อยมาก ในประเทศเหล่านี้บางครั้งก็มีการตีพิมพ์หนังสือ "วิธีการซื้อ-ขายบ้านด้วยตนเอง" เหมือนกัน แต่ก็ถือเป็นกระแสรอง ส่วนกระแสหลักคือการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านนายหน้า ซึ่งเป็นกระแสที่เชี่ยวกรากมาก           ลองตรองดู ถ้าค่านายหน้าเป็น 3% นายหน้าขายบ้าน 33 หลังก็เท่ากับนักพัฒนาที่ดินขายบ้านหลังหนึ่งแล้วโดยที่นายหน้าไม่ต้องลงทุนหนักในการจัดสรรหรือก่อสร้างใด ๆ เลย           ยิ่งถ้าเทียบให้ละเอียดจะยิ่งเห็นชัด เช่น ถ้าบ้านหลังละ 1 ล้านบาท ค่านายหน้าจะเป็น 30,000 บาท และหากสมมตินายหน้ามีต้นทุนอยู่ที่ 50% ต่อหลัง ก็จะได้กำไรสุทธิหลังละ 15,000 บาท แต่สำหรับนักพัฒนาที่ดิน อาจมีกำไรสุทธิเพียง 15% หรือ 150,000 บาท ดังนั้นถ้านายหน้าขายบ้านได้เพียง 10 หลังก็ได้กำไรเท่ากับนักพัฒนาที่ดินขายบ้าน 1 หลังแล้ว           นักพัฒนาที่ดินในปัจจุบันอาจมีบ้านในโครงการเฉลี่ยประมาณ 100 หลังต่อโครงการ ถ้านายหน้าบริษัทหนึ่งขายบ้านได้มากกว่า 1,000 หลังต่อปี ก็จะมีสถานะที่ใหญ่กว่าบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดกลาง ๆ เสียอีก ที่สำคัญ ความเสี่ยงต่ำกว่ากันมากทีเดียว           ท่านคงทราบว่า ในสหรัฐอเมริกา มีทั้งนายหน้าฝ่ายผู้ซื้อ นายหน้าฝ่ายผู้ขาย ดังนั้นนายหน้าจึงได้กำไรแบบ "สองเด้ง" หรือ "ทั้งขึ้นทั้งล่อง" เช่นนี้แล้วอาชีพไหนเลยจะเทียบเคียงกับนายหน้าได้           ผมไปงานเทศกาลอสังหาริมทรัพย์ MIPIM ณ เมืองคานส์ ประเทศฝรั่งเศส หลายครั้ง ซึ่งในงานเป็นศูนย์รวมบูธอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่ใหญ่ที่สุดในโลก พบว่า นายหน้าข้ามชาติ "กร่าง" มากเลย หลายรายเป็นผู้อุปถัมภ์งานเทศกาล หลายรายซื้อบูธขนาดใหญ่โตยิ่งกว่านักพัฒนาที่ดินระดับข้ามชาติหลายรายเสียอีก           ในประเทศฝรั่งเศส หรืออาจกล่าวได้ว่าในประเทศตะวันตก ตั้งแต่สหรัฐอเมริกา แคนาดา อังกฤษ ยุโรป จนถึงออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ นายหน้าเช่าห้องแถวเปิดขายบ้านในทุกหัวระแหง แม้แต่ในเมืองเล็ก ๆ ก็พบมีจำนวนร้านนายหน้ามากกว่าร้านขายของชำเสียอีก           ยิ่งกว่านั้นในอนาคต โครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ที่มีหน่วยขายนับพันหน่วยคงเกิดขึ้นได้ยาก เพราะมีอุปทานมากมายเหลือล้น ท่านทราบไหมตลอดช่วง 22 ปีท่านผ่านมานับแต่กรุงเทพมหานครครบรอบ 200 ปี เราสร้างบ้านใหม่ ๆ กันเกือบ 2 ล้านหน่วย มากกว่า 200 ปีแรก ซึ่งเรามีบ้านที่สร้างขึ้นและดำรงอยู่ในขณะนั้นเพียง 1 ล้านหน่วยเท่านั้น           ในอนาคตเราจะเหมือนประเทศตะวันตกที่การสร้างบ้านใหม่จะมีสัดส่วนเพียง 1-2% ของบ้านทั้งหมดในแต่ละปี ในขณะที่การซื้อขายบ้านมือสองมีสัดส่วนถึง 4-5% ของทั้งตลาด และส่วนมากจะผ่านนายหน้าเสียด้วย           จริงอยู่ในประเทศของเรา ประชากรจะยังไม่ย้ายบ้าน ย้ายงานกันง่าย ๆ เหมือนประเทศตะวันตก แต่การซื้อขายบ้านมือสองยังจะมีมากกว่ากรณีบ้านใหม่อยู่ดี เพราะการสร้างสิ่งก่อสร้างใหม่ ๆ จะยากขึ้น เพราะมีกฎหมายควบคุมมากขึ้น (ทั้งผังเมืองและข้อกำหนดการก่อสร้างอื่น) อุปทานบ้านมือสอง บ้านยึดของธนาคารยังมีมหาศาล และถึงแม้การขายบ้านมือหนึ่ง นักพัฒนาที่ดินหลายรายอาจใช้บริการนายหน้าให้ช่วยทำการตลาดและการขายให้ด้วยซ้ำไป           ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะคลี่คลายไปในทิศทางนี้ ดังนั้นในวันนี้ รัฐบาลที่มุ่งพิทักษ์ผลประโยชน์ของประชาชนจะต้องออกกฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อบ้าน ให้มีตัวแทนนายหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย มีการควบคุมโดยรัฐ และการนี้จะเป็นการส่งเสริมการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจไทย และช่วยพัฒนาวิชาชีพนายหน้าให้สามารถแสดงบทบาทสร้างสรรค์ต่อสังคมได้ในที่สุด

รวยด้วยอสังหา บทที่ 13รอบรู้ ก่อนลงทุนซื้ออสังหา all about Thailand real estate investment

ตอนนี้หลายคนอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะฝากแบงค์ก็ขาดทุน บ้างก็รวยจากตลาดหุ้น บ้างก็ซื้อตาม ๆ คนอื่นไป ท่านคงทราบดีว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไม่รอบรู้ ทำให้ "ทุนหาย กำไรหด" คือนอกจากจะไม่ได้ดอกผลจากการซื้อแล้ว ทรัพย์สินยังอาจด้อยค่าลงไปเสียอีก           การตกต่ำของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้เราได้เรียนรู้ความจริงจากปรากฎการณ์ "น้ำลดตอผุด" ได้เป็นอย่างดี ดังนั้นผมจึงขอเสนอให้ยับยั้งชั่งใจให้เกิดความรอบคอบก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซื้อใกล้หรือไกลดี           โดยทั่วไปราคาบ้านและที่ดินในเมืองจะแพงเป็นธรรมดา บ้านเรือนใหม่ ๆ จึงมักตั้งอยู่ชานเมืองไกล ๆ การอยู่ไกล ๆ นี่แหละเป็นเรื่องที่น่าปวดหัวเป็นอย่างยิ่ง ประการแรกค่าทางด่วนก็จะแพงขึ้นทุกวัน ถ้าแต่ละวันเสียค่าทางด่วน 200 บาท เสียค่าน้ำรถและค่าสึกหรอรถอีก 200 บาท รวมเป็น 400 บาท ปีหนึ่งก็คงเป็นเงิน 146,000 บาท ถ้าต้องเสียอย่างนี้ไปชั่วนาตาปี ณ อัตราผลตอบแทน 10% นั่นแสดงว่าต้นทุนส่วนนี้เป็นเงิน 1.46 ล้านบาท (146,000 / 10%) ประเด็นที่ต้องคิดก็คือ ถ้าเราซื้อบ้านใกล้เมืองกว่านี้จะคุ้มกว่าไหม           จริง ๆ การอยู่ไกล ๆ เมืองออกไปนั้น คนรวยคงไม่มีปัญหาเรื่องค่าทางด่วน คนจนก็ขึ้นทางด่วนด้วยรถประจำทางได้ แต่คนชั้นกลางจะสู้ไม่ได้ ดังนั้นที่อยู่ไกลเมืองจึงไม่เหมาะกับคนชั้นกลางนัก           การอยู่ไกล ๆ และโดยเฉพาะหมู่บ้านที่มีการดูแลชุมชนที่ไม่ดี ก็อาจถูกยกเค้าได้ สภาพชุมชนก็ทรุดโทรม ราคาขายต่อก็อาจตกได้อีก           ยิ่งถ้าได้เพื่อนบ้านไม่ดียิ่งแล้วไปใหญ่ ถ้ามีโอกาสเราจึงต้องพยายาม make friend กับเพื่อนบ้านให้ดี อย่าให้มีอะไรขัดเคืองกันจะได้ช่วยกันดูแลได้ ตามภาษิตจีนที่ว่า "ญาติไกลหรือจะสู้เพื่อนบ้านใกล้ ๆ" ได้           ความใกล้หรือไกลนี้ยังอาจรวมความถึงการอยู่ในที่แม้ไม่ไกล แต่การจราจรติดขัด ซึ่งกว่าจะเข้าเมืองได้ ก็เหนื่อยแทบแย่ เช่น แถวบางนา ซึ่งบางคนต้องทิ้งบ้านหลังละสิบล้านไว้ให้ "ยัยเอี้ยง - ยัยเอื้อง" อยู่ในวันธรรมดาแล้วตัวเองมาอยู่คอนโดในเมืองแทน           อย่างไรก็ตามในอนาคตเฉพาะกรณีบางนา มีศักยภาพที่ดีมาก เพราะจะมีทางด่วนเหนือทางด่วนคลองเตย-บางนา ปัจจุบัน ซึ่งจะทำให้การจราจรคล่องตัวกว่านี้ (แต่ตอนนี้ทนอดและอดทนไปก่อน!!) หลงภาพมายา           การหลงภาพมายา ก็มีตั้งแต่การไปงานเปิดตัวโครงการใหญ่ ๆ เห็นดาราหรือคนดังซื้อบ้านในโครงการดังกล่าว เลยซื้อตามไปอย่างลืมตัว จนถึงการไปดูการตกแต่งที่สุดอลังการ โดยไม่ทันคิดว่าจะสอดคล้องกับชีวิตจริงหรือไม่           สิ่งที่ควรคิดประการหนึ่งก็คือ สินค้าที่เป็น "แฟชั่น" มักไม่คงทน เช่น บางคนอาจชอบ "ทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น 7 ระดับ" ดูทันสมัยกว่าแบบเดิม ๆ แต่พออยู่ ๆ ไปกลับน่าเบื่อชะมัด เพราะชีวิตนี้ต้องขึ้นบันไดอยู่ทุกขณะจิต           บ้านทาวน์เฮาส์บางหลัง อาจดูคล้ายคลึงของฝรั่งในยุโรป และอเมริกา ปิดเสียมิดชิด (เพราะที่นั่นหนาวจัด) แต่มาอยู่บ้านเราที่ร้อนจัด อาจทำให้เรารู้สึกอุดอู้ หรือเสียเงินค่าไฟฟ้ามากเกินไปโดยใช่เหตุ           นอกจากนี้ยังมีบางกรณีที่บ้านตัวอย่างตกแต่ง "แหกตา" เราบ้าง เช่น ใช้เตียงขนาดเล็กพิเศษ ทำให้ห้องแลดูกว้างขวางเกินจริง ถ้าเราไม่ดูให้ดี ๆ อาจทำให้เรา "ติดกับ" ซื้ออย่างไม่รอบรู้ได "ชุมโจร"           ในบ้านที่ราคาถูกมาก ๆ จนเกินไป นอกจากเป็นที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยที่ไม่ค่อย "ศิวิไลซ์" แล้ว ยังอาจเป็น "ชุมโจร" เพราะความ "ถูก" ก็ได้ ภาษิตเนปาลจึงมีว่า "ซื้อของถูกร้องไห้หลายหน (ตอนซ่อม/ช้ำใจ) ซื้อของแพงร้องไห้หนเดียว (ตอนควักเงินซื้อ)" แต่อย่าลืมนะครับ กฎทุกกฎย่อมมีข้อยกเว้น           แต่บางครั้งเรามีเงินน้อยก็อาจต้องอยู่ในที่อยู่แบบถูก ๆ ไปก่อน ทั้งนี้เพราะที่อยู่อาศัยของคนเรานั้น มัน "พลวัตร" ไปตามฐานะทางเศรษฐกิจของเรา ถ้าเรารวยขึ้นก็จะย้ายไปอยู่บ้านที่ดีขึ้น แพงขึ้น แต่ถ้าจนลงก็จะเป็นในทางตรงกันข้าม           นอกจากนี้ที่อยู่อาศัยยัง "พลวัตร" ไปตามวัยด้วย เช่น อยู่บ้านเดี่ยวตั้งแต่หนุ่มจนแก่ พอแก่ตัวลงลูกหลานก็ไม่อยู่ด้วย การอยู่บ้านเดี่ยวหลังใหญ่อาจเป็นภาระและไม่ปลอดภัยเท่าอยู่ห้องชุด ก็อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้เช่นกัน "ผิดคาด-ฝันค้าง"           เจ้าของโครงการบางรายหลอกลวงผู้ซื้อบ้านว่า มาซื้อตึกแถวตรงนี้ เพราะฝั่งตรงข้าม "ห้าง..." จะมาเปิดในเร็ว ๆ นี้ ซึ่งเป็นเรื่องเท็จ เราไม่รอบรู้หลงเชื่อง่าย ก็ "เสร็จ"           บางรายอยากทำการค้า เลยถูกคนขายวาดฝันว่า โครงการตึกแถวนี้จะกลายเป็นตลาดค้าส่งใหญ่แทนตลาดเดิมในเมืองในอนาคต           หรือว่าโครงการนี้จะดีอย่างนั้นอย่างนี้ แต่ปรากฎว่าทั้งโครงการ มีแต่ตึกแถวล้วน หรือมีตึกแถว มากกว่า 20% ของบ้านทั้งโครงการ อย่างนี้คงไม่ "ค้าคล่อง" เพราะถ้าต่างคนต่างค้าก็คงนั่งมองตากันเองปริบ ๆ แน่นอน           โปรดสังเกตดูว่า ในหมู่บ้านจัดสรร หรือหมู่บ้านชนบท บ้านที่เปิดขายของค้าปลีกนั้น โดยทั่วไปควรมีไม่เกิน 5% ของบ้านทั้งหมด ถ้าเกินกว่านี้ก็คงไม่ "เวิร์ค"           ยังเคยมีอยู่โครงการหนึ่ง ผู้ประกอบการรายนี้ไม่หลอกชาวบ้าน สร้างห้องชุดประมาณ 5,000 หน่วย สร้างห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ตอนแรกคนก็ซื้อกันเหมือนได้เปล่า แต่ตอนหลังก็กลับไม่มีคนมาอยู่เลย ส่วนหนึ่งก็เพราะคนซื้อส่วนมากซื้อไว้เก็งกำไร ไม่ได้ตั้งใจอยู่เอง นี่ก็เป็น "กรรม" ของผู้แห่ตามหวัง "ฟัน" กำไรเกินงามนั่นเอง ซื้อบ้านตากอากาศ..ดีไหม           คนมีเงินล้นเกินพอประทังชีวิต สามารถเสพสุขทางอื่นได้เขาเรียกว่า "กฎุมพี" พวกเรานี้มักจะชอบเป็นเจ้าของทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทรัพย์หนึ่งที่คนอยากซื้อยามมี เช่นเดียวกับการซื้อทองหยอง ดังนั้นถ้าเศรษฐกิจดี รายได้ถึง รสนิยมวิไล ใจใฝ่เก็งกำไร ก็อาจซื้อ สวนเกษตร สวนป่า รีสอร์ท ที่ดินรอบสนามกอล์ฟ คอนโดตากอากาศ (ริมทะเล ชายภูเขา) รวมไปถึง "มารีนา" ริมแม่น้ำ ไว้ตากอากาศ           ความจริงคนที่ซื้อสินค้าประเภทนี้ได้ ต้อง "เหลือกิน-เหลือใช้" มาก ๆ เพราะไม่คุ้มทุนที่จะซื้อ แต่ซื้อเพื่อการมีสถานะ การมีความเป็นส่วนตัว ไม่ต้องไปอยู่โรงแรมปะปนกับใคร เป็นต้น พวกนี้ไม่ได้ซื้อไว้เพื่อเก็งกำไร หรืออยู่เป็นเรื่องเป็นราว           แต่คนที่หวังเก็งกำไร หรือมีทรัพย์ไม่ถึง ซื้อไปแล้วอาจติดมือ ปล่อยไม่ออก ค่าดูแลก็แพง ทำให้ขาดทุน "บักโกรก" ได้ ดังนั้นผู้ซื้อจงควรสังวร ควรชั่งใจเสียบ้างว่า เรามีกำลังเพียงพอในการซื้อหรือไม่           ตอนซื้อแต่ละคนก็มักวาดหวังไว้สวยงาม เช่น พวกที่ซื้อบ้านพร้อมที่จอดเรือแบบมารีนา ก็วาดฝันไว้สุดหรู สุดท้าย คนซื้อต่างไม่มาอยู่ตามนัด คนขายก็ "เจ๊ง" เพราะ "cashflow ไม่ได้ดังที่วางแผนไว้ ข้อคิด "ซื้ออย่างไม่มืดบอด"           ดังนั้นจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็คงต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่           1. ต้องถ้วนถี่ ตรวจสอบให้ดี ดูเองไม่ได้ก็พึ่งเพื่อนหรือจ้างผู้รู้ เช่น ผู้ประเมิน ทนาย วิศวกร มาศึกษาดู อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ผักปลาถูก ๆ ดังนั้น "ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ"           2. ต้องลงทุน ลงแรงให้มาก โดยเฉพาะในการสำรวจวิจัยหาข้อมูลเปรียบเทียบกับโครงการข้างเคียง เพื่อให้แน่ใจว่า ได้ราคาสมน้ำสมเนื้อจริง ๆ           3. ในทำนองเดียวกันก็คือ ต้องมีเวลาเพียงพอในการตัดสินใจ การสุ่มเสี่ยงตัดสินใจโดยไม่รอบคอบอาจเสียใจได้ การสุ่มเสี่ยงอาจฟลุ๊ค (fluke) ได้กำไรบ้าง แต่พึงเข้าใจว่า "เสียดายที่ไม่ได้ซื้อ ยังดีกว่า เสียดายที่ซื้อ"           4. สุดท้ายก็คือ อย่าโลภจนขาดสติ ต้องมีสติจึงจะสามารถค้นหาทางสว่างได้ในที่สุด ข้อคิดสำหรับการกู้ยืม           ในการกู้ยืมเงินสถาบันการเงินนั้น ถ้าเราจำเป็นก็ต้องกู้ แต่อย่ากู้ให้มากนัก ผมขออนุญาตมองต่างมุมว่า สำหรับการเป็นหนี้นั้น เราควรมีหลักยึดอยู่ 4 ประการคือ            1. ถ้าไม่จำเป็น ต้องไม่เป็นหนี้ (กรณีจำเป็นที่ต้องเป็นหนี้ก็ควรเป็นเพียงเพื่อการลงทุนเท่านั้น การกู้เงินเพื่อไปเสพสุขมีโอกาสสูงที่จะประสบเคราะห์ในวันหน้า)           2. ถ้าเป็นหนี้ ต้องเป็นแต่น้อย (ไม่เกินกำลังที่จะผ่อนได้ การกู้เงินจำนวนมาก ๆ ผ่อนสูง ๆ โดยไม่เผื่อเหลือเผื่อขาด จะมีโอกาสเสียเครดิตได้)           3. ถ้าเป็นหนี้ อย่าเป็นหลายทาง (เพราะจะทำให้มีโอกาสผิดพลาดในการบริหารเงิน และถ้าเราต้องชักหน้าไม่ถึงหลังอยู่เรื่อย เราก็อาจขาดสมาธิในการทำมาหากินในที่สุด)           4. ถ้าเป็นหนี้ จงใช้คืนโดยเร็วที่สุด (ช่วงแรก ๆ ของการผ่อนใช้หนี้มักเป็นดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น ดังนั้นยิ่งผ่อนนาน ยิ่งเสียดอกเบี้ยมาก)           ขอให้โชคดีในการลงทุนซื้อบ้านอย่างรอบรู้นะครับ

รวยอสังหา บทที่ 12 เอกสารสิทธิที่ดิน 7 ประเภท

อ่านแล้วรวย  วันนี้จะนำเสนอความรู้เกี่ยวกับ "เอกสารสิทธิ์"ต่างๆ  เพื่อสร้างความร่ำรวยกับอสังหาริมทรัพย์
เอกสารสิทธประเภทต่าง ๆ  
»» สค1 | นส.2 | นส.3 นส.3ก นส.3 ข | นส.5 | โฉนดที่ดิน 

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)             
       แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.๑ มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ
                    กรณีที่ ๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
                    กรณีที่ ๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น

---

ใบจอง (น.ส. ๒)    

รวยด้วยอสังหา บทที่ 11: การจำนองที่ดิน

                 อ่านแล้วรวย  รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์
การจำนองอสังหาริมทรัพย์ ( ที่ดิน )
---------------การจำนองคือ การที่บุคคลหนึ่ง เรียกว่า " ผู้จำนอง " เอาอสังหาริมทรัพย์ของตนเช่นที่ดิน หรือ ทรัพย์ทื่กฏหมายอนุญาตให้จำนองไปจดทะเบียนไว้กับอีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่า" ผู้รับจำนอง " เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบ ที่ดิน หรือ ทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนอง เช่น เมื่อท่านมีที่ดินเปล่า หนึ่งแปลง ต้องการกู้เงินจากธนาคาร มาเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย ท่านไปขอกู้เงินกับธนาคาร ๆ เมื่อธนาคารอนุมัติเงินกู้ ธนาคารจะให้ท่านจำนอง ที่ดินแปลงดังกล่าวไว้กับธนาคาร ๆ เป็น " ผู้รับจำนอง " เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ถ้าท่านไม่สามารถ ชำระหนี้ให้แก่ธนาคารได้ ธนาคารก็จะฟ้องร้องบังคับ หลักประกัน ต่อไป โดยการจำนอง ต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ถึงจะถูกต้องตามกฏหมาย โดยจ่ายค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าจำนองแต่ไม่เกิน 200,000 บาท หรือให้อัตรา 0.5 % อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตร ให้กับสำนักงานที่ดินเป็นค่าธรรมเนียม การจำนองมี 2 ลักษณะคือ
---------------1. การจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของตนเอง
---------------2. การจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น
---------------การจำนอง กฏหมายกำหนดแบบไว้ว่า จะต้องทำเป็นหนังสือ และ จดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถ้าการจำนอง ไม่ทำตามแบบการจำนองย่อมเป็นโมฆะ โดยสัญญาการจำนอง ควรจะระบุให้ชัดเจน เกี่ยวกับมูลค่าเช่น กู้เงิน 1,000,000 บาท โดยนำทีดิน มูลค่า 2,000,000 บาท มาจำนอง สามารถระบุให้ชัดเจนว่า การจำนองนี้เป็นหลักประกันหนี้ เพียง 1,000,000 บาท เท่านั้น ส่วนการฟ้องร้องบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองอาจ บังคับเอาหลักทรัพย์จำนอง เป็นสิทธิของตนได้ แต่ต้องเข้าหลักเกณฑ์ดังนี้คือ
-----1. ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ย มาเป็นเวลาถึง 5 ปี
-----2. ผู้จำนอง มิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่า ราคาทรัพย์สินนั้น ท่วมจำนวนเงินที่ค้างชำะอยู่
-----3. ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือ บุริมสิทธิอื่นได้ จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เอง
--------เมื่อมีการบังคับขายทอดตลาด ทรัพย์สินที่จำนอง เงินได้ที่จากการขายทอดตลาด ภายหลังหักค่าฤชา ธรรมเนียม แล้วเหลือเป็นจำนวนเท่าใด จะต้องจัดสรรชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ ถ้าเจ้าหน้าได้รับครบถ้วนแล้ว เหลือเงินเท่าใด ก็ต้องคืนให้แก่ผู้จำนอง แต่ถ้าขายแล้วเงินไม่พอชำระหนี้ ลูกหนี้ก็ไม่ต้องรับผิดชอบในเงินนั้นอีก เว้นเสียจากมีช้อตกลงในสัญญาจำนอง ว่าถ้าเงินที่ขายทอดตลาดไม่เพียงพอเจ้าหนี้สามารถเรียกร้องส่วนที่ขาดได้ โดยเหตุที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ สินที่จำนอง ยังคงเป็นของผู้จำนอง ดังนั้นผู้จำนองอาจจำหน่ายทรัพย์สินได้ แต่ทั้งนี้ผู้รับโอนทรัพย์สิน ต้องรับภาระจำนองที่ติดกับทรัพย์สินนั้นด้วย

รวยด้วยอสังหา บทที่ 10 ค่าธรรมเนียม การโอนที่ดิน ค่าภาษี ที่ดิน ที่เกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดิน

อ่านแล้วรวย  สำหรับ "รวยด้วยอสังหา" ที่พยายามจะแนะนำเรื่องต่างๆที่จำเป็นสำหรับความ รวย ในอสังหา  วันนี้ขอรวบรวมเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อ-ขาย/โอนที่ดิน ค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดิน กรณีเป็นบุคคลธรรมดา ( ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน )                   1.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ( หัก ณ ที่จ่าย )  คิดยังไง  ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร                   2.ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ( ค่าโอน )      2 % จากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า                  3.ค่าจดจำนอง ( กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน )       1% ของมูลค่าที่จำนอง                 4.ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ)   200 บาท ติดอากรแสตมป์ 1 บาท(0.50%) ตามราคาซื้อขายแต่ ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน                 5. ภาษีธุรกิจเฉพาะ ( ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี ) 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน ค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดิน กรณีเป็นนิติบุคคล                 1.ภาษีเงินได้นิติบุคคล ( หัก ณ ที่จ่าย ) 1% ของราคาซื้อขาย ( ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน )                 2.ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ( ค่าโอน ) 2 % จากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า                 3.ค่าจดจำนอง ( กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน ) 1% ของมูลค่าที่จำนอง                 4.ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ) 200 บาท ติดอากรแสตมป์ 1 บาท(0.50%) ตามราคาซื้อขายแต่ ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน                 5.ภาษีธุรกิจเฉพาะ ( ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี ) 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน รายละเอียด เกี่ยวกับค่าธรรมเนียม 1.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและตัวอย่างการคำนวณ ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย 2.ภาษีธุรกิจ เฉพาะ 3.อากรแสตมป ์ 4.ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน 5. เงินได้ที่ได้รับยกเว้นภาษี มีอยู่หลายกรณีที่สำคัญๆ ได้แก่ การยกเว้นตามมาตรา 42 แห่งประมวลรัษฎากร การยกเว้นตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 การยกเว้นตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับต่างๆ เป็นต้น เงินได้ที่ได้รับยกเว้นภาษี มีอยู่หลายกรณีที่สำคัญๆ ได้แก่ การยกเว้นตามมาตรา 42 แห่งประมวลรัษฎากร การยกเว้นตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 การยกเว้นตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับต่างๆ เป็นต้น  ซี่งมีดังนี้ครับ เงินได้ที่ได้รับยกเว้นภาษี ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีดังนี้ 1.  เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้           (1) บ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งโดยปกติใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย           (2) อสังหาริมทรัพย์ตาม (1) พร้อมที่ดิน           (3) ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

1.  เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้ ----------(1) บ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งโดยปกติใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ----------(2) อสังหาริมทรัพย์ตาม (1) พร้อมที่ดิน ----------(3) ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เฉพาะกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ตามข้อ 1,2,3 ได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ภายในปี พ.ศ.2540 และขายทรัพย์สินนั้น ภายหลังจด ทะเบียนไม่น้อยกว่า 1 ปี (ไม่เกิน 31 ธันวาคม 2550 ตามกฏกระทรวงฉบับที่ 126 พ.ศ.2509 ออกตามความในประมวลรัษฏากร ว่าด้วยการ ยกเว้นรัษฏากร ข้อ 2(41) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฏกระทรวงฉบับที่ 206พ.ศ.2540 2.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ขายภายหลังได้มา เกินกว่า 5 ปีได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ( 3.3%) เว้นแต่จะเป็นการขายของผู้ได้รับอนุญาต จัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 หรือการขายอสังหาริมทรัพย์พร้อมที่ดิน ที่เป็นการสร้างเพื่อขาย หรืออสังหาริมทรัพย์ ที่แบ่งไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำ ถนน หรือ สาธารณูปโภคอื่นๆ หรือ ให้ค่ำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว และการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้ขาย เป็นนิติบุคคล มีไว้ในการประกอบกิจการ จึงจะไม่ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3. เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการ ให้โดยเสน่หาที่ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยาหรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมาย จัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ทั้งนี้ เฉพาะเงินได้จากการขายในส่วนที่ไม่เกิน 200,000 บาท ตลอดปีภาษีนั้น 4. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตนโดยไม่มีค่าตอบแทน บุตรชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวไม่รวมถึงบุตรบุญธรรมด้วย 5. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มี ค่าตอบแทนให้แก่มูลนิธิชัยพัฒนา 6. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มี ค่าตอบแทนให้แก่มูลนิธิส่งเสริมศิลปาชีพในสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์พระบรมนาชินีนาถ 7. เงินค่าทดแทนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ เฉพาะที่ดินที่ต้องเวนคืน และอสังหาริมทรัพย์อื่นบนที่ดินที่ต้องเวนคืน 8. เงินได้เท่าที่ได้จ่ายเป็นดอกเบี้ยเงินกู้ยืม สำหรับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัยโดยจำนองอาคารที่ซื้อหรือสร้างเป็นประกันการกู้ยืมนั้น ตามจำนวน ที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 50,000 บาท ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่อธิบดีกำหนด ทั้งนี้เฉพาะที่จ่ายให้แก่        (1) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์        (2) กองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย ว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์        (3) นิติบุคคลเฉพาะกิจซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อดำเนินการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ ตามกฎหมายว่าด้วยนิติบุคคลเฉพาะกิจ เพื่อแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีที่นิติบุคคลเฉพาะกิจ ดังกล่าว เข้ารับช่วงสิทธิเป็นเจ้าหนี้เงินกู้แทนกองทุนรวมตาม (1) หรือ (2) ธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น บริษัทประกันชีวิต สหกรณ์หรือนายจ้าง 9. เงินได้เท่าที่ได้จ่ายเป็นดอกเบี้ยเงินกู้ยืมให้แก่ธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น บริษัทประกันชีวิต สหกรณ์ หรือนายจ้างสำหรับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อเช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัยโดยจำนองอาคาร ที่ซื้อหรือสร้างเป็นประกันการกู้ยืมนั้น ซึ่งรวมถึงอาคารพร้อมที่ดินด้วย เฉพาะส่วนที่เกิน 10,000 บาท แต่ไม่เกิน 40,000 บาท ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่อธิบดีกำหนด 10. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ในโครงการพัฒนาลุ่มน้ำป่าสัก อันเนื่องมาจากพระราชดำริ จังหวัดลพบุรี และจังหวัดสระบุรี 11. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ในโครงการเขื่อนคลองท่าด่าน อันเนื่องมาจากพระราชดำริ จังหวัดนครนายก 12. ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับการขาย แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลในกรณีดังต่อไปนี้ ไม่ถือว่าเป็นการขายตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร 13. การให้ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน 14. การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเฉพาะในกรณีที่ส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น 15. ผู้มีเงินได้ที่ได้รับเงินได้พึงประเมินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายตามมาตรา 50 (5) แห่งประมวลรัษฎากร และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว 16. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่สถาบันอุดมศึกษาเอกชน และการบริจาคอสังหาริมทรัพย์ให้แก่สถาบันอุดมศึกษาเอกชน ตามพระราชบัญญัติสถาบันอุดมศึกษา เอกชน พ.ศ.2546 ทั้งนี้ สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม พ.ศ.2546 เป็นต้นไป 17. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่สภากาชาดไทย

รวยอสังหา บทที่ 9 สัญญา เรื่องหน้ารู้ในการซื้อขายที่ดิน

                 อ่านแล้วรวย   สัญญาประเภทหนึ่งที่นักธุรกิจ ต้องใช้งานอยู่เสมอคือสัญญาซื้อขาย โดยความเข้าใจของคนโดยทั่วไป สัญญาซื้อขายก็คือสัญญาซื้อขายมีของ มีสินค้าที่มีคนอยากขายและมีคนอยากซื้อ ถ้าตกลงราคาและเงื่อนไขอื่นๆ กันได้ นั่นก็เป็นสัญญาซื้อขายแล้ว! ความเข้าใจดังกล่าวก็ไม่ผิด แต่ถ้าจะลงรายละเอียดกันในเรื่องของ “สัญญา” สำหรับนักกฎหมายแล้ว เอกสารที่เรียกกันว่าเป็น“สัญญาซื้อขาย” นั้น
สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ประเภทหลัก ซึ่งสัญญาแต่ละประเภทจะส่งผลในทางกฎหมายที่แตกต่างกันออกไป

- สัญญาซื้อขายประเภทแรก คือ  "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด" หมายถึง สัญญาซื้อขายที่มีการตกลงเงื่อนไขต่างๆ เกี่ยวกับการ ซื้อขายครั้งนั้นไว้อย่างครบถ้วนแล้ว เช่น ทรัพย์สินที่จะซื้อขาย ราคา วันกำหนดส่งของ เมื่อมีการลงนามในสัญญานั้นหรือเมื่อมีการทำสัญญาแล้ว การซื้อขายจะสำเร็จเสร็จบริบูรณ์ไปทันที คู่สัญญาไม่ต้องไปทำการตกลงอะไรเพิ่มเติมหรือไปทำสัญญาอะไรกันอีกแล้ว ตัวอย่างของสัญญาประเภทนี้ก็เช่น สัญญาซื้อขายในการประกอบธุรกิจทั่วไป ผล ทางกฎหมายของสัญญาประเภทนี้ ก็คือเมื่อลงนามแล้ว ก็จะมีผลผูกพันตามกฎหมาย แม้ว่าในสัญญาอาจกำหนดให้มีการส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายหรือชำระราคาในภาย หลัง หรือเป็นงวดๆก็ตาม ก็มีผลผูกพันคือ ถ้าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบิดพลิ้วขึ้นมา อีกฝ่ายก็สามารถฟ้องร้องบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญานั้นได้

- สัญญาซื้อขายประเภทที่สองคือ "สัญญาจะซื้อจะขาย" สัญญา ประเภทนี้จะพบในการตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด และสังหาริมทรัพย์แบบพิเศษ เช่น เรือ แพ หรือสัตว์พาหนะ ถึงแม้คู่สัญญาจะลงนามในสัญญากันแล้ว และบางครั้งอาจ เรียกว่าเป็น “สัญญาซื้อขาย” ด้วยซ้ำไป แต่ถ้าข้อความในสัญญาดังกล่าวเขียนไว้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียน สัญญาซื้อขายนั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีเช่นนี้ในทางกฎหมายจะถือเป็นเพียง“สัญญาจะซื้อจะขาย”ถามว่าทำไมต้องมี สัญญาประเภทนี้ ตอบได้ว่า เพราะกฎหมายบังคับไว้ว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และ สังหาริมทรัพย์พิเศษบางประเภทจะสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อ มีการไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง ถ้าทำการซื้อขายที่ดินกันตามอำเภอใจ โดยไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ให้ถูกต้อง การซื้อขายนั้นจะเป็น “โมฆะ” ด้วยเหตุนี้ เวลาต้องการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ นักกฎหมายถึงจะแนะนำให้ทำ “สัญญาจะ ซื้อจะขาย” เพื่อให้คู่สัญญาต้องผูกพันกันไว้ขั้นหนึ่งก่อนที่จะไปทำการจดทะเบียนโอน ทรัพย์สินเพื่อให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด แม้จะเรียกว่าเป็น “สัญญาจะซื้อจะขาย” แต่ก็มีผลทางกฎหมายเป็นสัญญา จึงใช้สิทธิฟ้องร้องบังคับคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้ โปรดระวังด้วยว่า ถ้าท่านซื้อหรือขายที่ดิน บ้าน หรือคอนโด แต่ทำสัญญาเป็นแบบ “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” โดยไม่มีข้อตกลงอย่างชัดเจนว่า จะไปจดทะเบียนการซื้อขายกับพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องอีกที สัญญาฉบับนั้นจะกลายเป็นสัญญาที่โมฆะ คือไม่มีผลทางกฎหมาย ทันที!

- สัญญาประเภทสุดท้าย คือ "คำมั่นว่าจะซื้อขาย" “คำมั่น” หมาย ถึง การที่คนๆ หนึ่งผูกพันตนว่าจะต้องปฏิบัติตาม “คำมั่น” หรือ สัญญาที่ให้ไว้ เช่น นายแดงได้ขายที่ดินให้นายดำโดยมีข้อตกลงว่า นายแดงมีสิทธิที่จะซื้อที่ดินแปลงนั้นคืนจากนายดำได้ภายในเวลา 1 ปี ศาลฎีกาได้ตัดสินว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นคำมั่นของนายดำว่า จะขายที่ดินคืนให้นายแดง ดังนั้น ถ้านายดำบิดพริ้วไม่ยอมขายที่ดินแปลงนั้นคืนให้ นายแดงก็สามารถฟ้องร้องบังคับซื้อที่ดินแปลงนั้นได้ ในเรื่องของ “คำมั่น” แม้จะเป็นการให้สัญญาเพียงฝ่ายเดียว แต่ผู้ได้รับ “คำมั่น” ก็ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของคำมั่น มิฉะนั้น “คำมั่น” ที่ไม่ได้รับการตอบสนองก็อาจสิ้นสภาพไปได้ เช่น กรณีตัวอย่างข้างต้น ถ้าเวลาผ่านไป 2 ปีหลังการซื้อขายแล้ว นายแดงเพิ่งมา แจ้งกับนายดำว่าตนอยากซื้อที่ดินคืน กรณีแบบนี้ถือว่า “คำมั่น” ของนายดำที่ให้ไว้ได้สิ้นสุดไปแล้ว เพราะ “คำมั่น” ของนายดำมีเงื่อนไข อยู่ว่าจะขายคืนให้ “ภายในเวลา 1 ปี” เมื่อเกินเวลาไปแล้ว “คำมั่น” ก็สิ้นสุดลงทันที
จาก ประสบการณ์ของ อ่านแล้วรวย บางครั้ง คนที่เข้าทำสัญญาไปยึดติดกับ “ชื่อ” ของสัญญาจนละเลยสาระสำคัญภายใน ทั้งๆที่ใน ทางกฎหมายนั้น หัวใจสำคัญของสัญญาอยู่ที่เนื้อหาสาระข้างในไม่ได้อยู่ที่ชื่อ ดังนั้น ก่อนที่จะสรุปว่า สัญญาฉบับที่ท่านกำลังจะลงนาม เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือเป็นสัญญาจะ ซื้อจะขาย หรือเป็นแค่คำมั่น โปรดตรวจสอบเนื้อหาสาระของสัญญาภายในเสียก่อน เพื่อความ มั่นใจและความเข้าใจที่ถูกต้อง และเพื่อที่ท่านจะได้รักษาสิทธิของตัวเองได้อย่างครบถ้วนด้วย