รวยด้วยอสังหา บทที่ 18: รวยวงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ บทเรียนเมืองนอก

          ในโอกาสที่ปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจดูเหมือนจะเกิดขึ้นในประเทศตะวันตก ซึ่งเป็นศูนย์รวมเศรษฐกิจโลกในเวลานี้ กำลังแผ่ขยายผลลบมาสู่ประเทศที่อ่อนด้อยกว่าอย่างประเทศไทย การศึกษาถึงวงวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ในอดีต อาจข่วยให้ประเทศไทยสามารถพิจารณาหาแนวทางการป้องกันปัญหาในอนาคต
            วงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ที่มีขึ้น ๆ ลง ๆ เกิดขึ้นและหายไปได้อย่างไรในแต่ละประเทศนั้น ผู้เขียนได้รวบรวมจากประสบการณ์จากหลายประเทศ เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์ในการวิเคราะห์เปรียบเทียบ

ประสบการณ์วัฏจักรโลก
            ประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกนี้ แสดงให้เห็นถึงในกรณีประเทศชั้นนำต่าง ๆ โดยเฉพาะประเทศตะวันตก ซึ่งเป็นประเทศหลักของระบบทุนนิยมโลก อันได้แก่ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย อังกฤษ รวมทั้งประเทศญี่ปุ่น ซึ่งมีขนาดเศรษฐกิจที่ใหญ่และส่งผลกระทบต่อประเทศไทยโดยตรง
            ออสเตรเลีย มีประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์มาหลายครั้ง โดยในช่วงระหว่างปี 2511-2517 โดยเกิดการระบาดขนานใหญ่ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (คงเนื่องมาจากการเติบโตขนานใหญ่ของเศรษฐกิจของประเทศและการลงทุนจากต่างประเทศ) การเติบโตในครั้งนั้นเป็นปรากฏการณ์ที่คึกคักที่สุด แต่ก็อยู่ได้มาจนถึงการตกต่ำสุดขีดในปี 2523 (Daly, 1982: 1) และในอีกครั้งหนึ่งในห้วงปี 2533 การเติบโตทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นอย่างสูงทั้งนี้สังเกตได้จากการขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นอย่างขนานใหญ่ มีการซื้ออสังหาริมทรัพย์กับอย่างบ้าคลั่ง และสถานการณ์ก็กลับตกต่ำลงอีกใม่กี่ปีต่อมา (Australian Property Institute, 1994-: 1-4)
            ญี่ปุ่น ในช่วงต้นทศวรรษที่ 1960 (พ.ศ.2503) อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเติบโตอย่างโดดเด่น โดยในบางปีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 20% ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอื่น ๆ ต่างหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันขนานใหญ่ การเก็งกำไรในที่ดินแพร่หลายเป็นอย่างมาก (Hanayama, 1986: 33). แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำลงในระยะหนึ่ง และกลับทมาเติบโตอีกครั้งในช่วงปี 2515-2516 ซึ่งมีการลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในญี่ปุ่นเป็นอย่างมาก การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมาสิ้นสุดในช่วงปี 2533 ช่วงหลังสงครามอ่าวเปอร์เซีย ทำให้อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น “ซึม” ยาวไปอีกราว 15 ปี (เริ่มตื่นตัวอีกครั้งก่อน พ.ศ.2550)
            สิงคโปร์ ได้เกิดปรากฏการณ์เติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 2 ช่วงสำคัญคือ ช่วง พ.ศ.2523-2526 ซึ่งในช่วงนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวในระยะเวลา 3 ปี และช่วงปี 2536-2539 ซึ่งมีการขยายตัวครั้งใหญ่ (Zhang, 2002: 24) ดูเหมือนว่าอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมของสิงคโปร์ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศเพื่อนบ้าน เช่น อินโดนีเซีย มาเลเซีย ไทย และอื่น ๆ ด้วย และแม้สิงคโปร์จะเป็นประเทศเล็ก ๆ แต่ก็มีบทบาทสำคัญในภูมิภาคนี้เช่นกัน โดยในระยะหลังวิกฤติ ตั้งแต่ปี 2544 เป็นต้นมา สิงคโปร์เริ่มออกไปลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศเพื่อนบ้านและในภูมิภาคอื่น
            สวีเดน ประเทศนี้ตั้งอยู่ห่างไกลออกไป แต่ก็มีปรากฏการณ์วัฏจักรที่คล้าย ๆ กัน คือ มีห้วงของการ “บูม” ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในช่วงหลังของทศวรรษ 1980 หรือ ช่วง พ.ศ.2523-2532 (Jonung and Stymne, 1997: 22) ปรากฏการณ์เติบโตของสวีเดนนี้เกิดขึ้นเนื่องจากตลาดการเงินได้รับการผ่อนผันให้สามารถนำเงินมาลงทุนในภาคธุรกิจอื่น นอกจากนี้ยังมีการผ่อนปรนมาตรการด้านดอกเบี้ย  และมาตรการจูงใจด้านภาษี ทำให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่
            และด้วยการเติบโตของตลาดอย่างขนานใหญ่ ทำให้ตลาดเกิดอาการร้อนแรงเกินไป ค่าของเงินสกุลโครนาของสวีเดนจึงอ่อนตัวลงอย่างรวดเร็ว ทำให้ตลาดหลักทรัพย์เกิดอาการ “ช็อค” ตามมาด้วยความเสียหายต่าง ๆ ซึ่งเกิดขึ้นในช่วง พ.ศ.2532-2534 ภาวะการลงทุนที่ขยายตัวอย่างขนานใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงกลายเป็นการลงทุนเกินตัว และราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มตกต่ำลง (Pornchokchai, 2004: 50-51) ผลกระทบที่ตามมาลามไปถึงภาคธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่น อันได้แก่ ผู้รับเหมาก่อสร้าง กิจการเฟอร์นิเจอร์ การตกแต่ง ฯลฯ และเมื่อเกิดการ “ช็อค” อัตราดอกเบี้ยที่เคยต่ำก็ถีบตัวสูงขึ้น ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขาดความน่าสนใจอีกต่อไป
            อังกฤษ  ประเทศนี้มีประสบการณ์อันยาวนานโดยเฉพาะช่วงปี 2464 – 2540 (Key, 1999: 2, 51) จากปรากฏการณ์เกือบร้อยปีชี้ให้เห็นว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ “ราบรื่น” อย่างเสมอต้นเสมอปลาย บางห้วงเวลาอาจสั้น บางห้วงก็อาจยาวนานมากพอสมควร แต่มีข้อสรุปสำคัญก็คือ มีปรากฏการณ์ของวัฏจักรอย่างแน่ชัดและจริง ระยะเวลาในแต่ละห้วงของวัฏจักร อาจกินเวลา 4 – 12 ปี โดยมีค่าเฉลี่ยที่ 8 ปี การ “บูม” จะเป็นในช่วง 2-7 ปี และการตกต่ำจะเป็นในช่วง 2-9 ปี  ประสบการณ์ของอังกฤษ ได้ข้อสรุปว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ และวัฏจักรเศรษฐกิจนั้นมีความสัมพันธ์กัน โดยวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์จะตามหลังวัฏจักรเศรษฐกิจ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม ขณะที่เศรษฐกิจเป็นตัวแปรอิสระ
            สหรัฐอเมริกา อาจกล่าวได้ว่าประวัติศาสตร์สหรัฐอเมริกาชี้ว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์เกิดทุกรอบ 18 ปี (Foldvary, 2002: 9) แต่ประสบการณ์ในระยะ 20-30 ปีหลังควรจะได้รับการศึกษาเป็นพิเศษ อาจกล่าวได้ว่า ในช่วงปี 2525 สหรัฐอเมริกาได้ผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจมาได้เพราะการที่มีมาตรการทางการเงินที่เข้มงวด อย่างไรก็ตามวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ในช่วงปี 2531-2534 เกิดขึ้นเนื่องจากการผ่อนปรนมาตรการทางการเงิน ทำให้เกิดการกู้เงินกันอย่างมหาศาลแต่ขาดวินัยทางการเงิน บริษัทอำนวยสินเชื่อ(Saving and Loan Companies) จำนวนมากล้มละลายกลายเป็น Saving and Loan Crisis  อย่างไรก็ตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์กระเตื้องขึ้นในภายหลังเนื่องจากการใช้เทคโนโลยีใหม่ ๆ ทางด้านสารสนเทศ ทำให้การรับรู้ปัญหาต่าง ๆ เท่าทันกันมากขึ้น (Baier, 2001: 11) อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาเติบโตอย่างขนานใหญ่อีกครั้งตั้งแต่ ปี 2535 จนตกต่ำอีกครั้งในปี 2550 อันเนื่องการขาดวินัยทางการเงินอีกครั้งหนึ่ง

ตลาดสหรัฐอเมริกาล่าสุด
            การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกานับเป็นปรากฏการณ์ที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่งในขณะนี้ เนื่องจากเป็นเครื่องชี้ภาวะสำคัญของสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจของประเทศมหาอำนาจนี้ ซึ่งหากเกิดปัญหา อาจส่งผลกระทบไปทั่วโลกได้ และเมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2551 ทางสหรัฐอเมริกาได้นำเสนอผลการสำรวจล่าสุด (AREA: 2551-1)
            จากข้อมูลของสำนักงานติดตามวิสาหกิจที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางสหรัฐอเมริกา พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในเดือนสิงหาคม ตกต่ำกว่าเดือนกรกฎาคมประมาณ 0.6% ถ้าตกต่ำลงในอัตรานี้ตลอดไป ในอีก 12 เดือนข้างหน้า ราคาที่อยู่อาศัยอาจตกลงไปถึงราว 7% อย่างไรก็ตามในช่วง 12 เดือนก่อนหน้านี้ (สิงหาคม 2550 – สิงหาคม 2551) ราคาที่อยู่อาศัยลดลงไปประมาณ 5.9%
            ราคาที่อยู่อาศัยทั่วสหรัฐอเมริกาวันนี้ ตกต่ำลงไปถึงระดับเดือนกันยายน 2548 หรือเท่ากับรอบ 35 เดือนก่อนหน้านี้ ราคาที่อยู่อาศัยสหรัฐอเมริกาเริ่มตกต่ำลงเมื่อเดือนเมษายน 2550 และตกต่ำลงมาโดยตลอด ยกเว้นช่วงเดือนกุมภาพันธ์ 2551 ที่มีปรากฏการณ์ตีดตัวขึ้นเล็กน้อย แต่หลังจากนั้น ก็กลับตกต่ำมาลงโดยตลอดอีกจนถึงปัจจุบัน
            หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าการตกต่ำของที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกานั้น บางที่ไม่ได้ลดลงนัก และบางที่ลดลงมากจนน่าตกใจ
            ภูมิภาคแปซิฟิค ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา ราคาลดต่ำลงอย่างน่าตกใจถึงประมาณ 19.4% และเดือนกรกฎาคม-สิงหาคมที่ผ่านมา ก็ลดลงถึง 1.8% แสดงว่าในภูมิภาคนี้มีปัญหาหนักมาก ภูมิภาคนี้ได้แก่มลรัฐฮาวาย อลาสก้า วอชิงตัน อารีกอนและโดยเฉพาะแคลิฟอร์เนีย ซึ่งถือว่ามีการตกต่ำหนักมาก
            ภูมิภาคอื่น ๆ มีการตกต่ำไม่มากนัก ที่ตกต่ำรองลงมากได้แก่มลรัฐแถบเทือกเขา ตกต่ำลง 6.7% ในรอบ 12 เดือน และเดือนกรกฎาคม-สิงหาคม ตกต่ำลง 0.8% ภูมิภาคนี้ประกอบด้วยมลรัฐมอนทานา ไอดาโฮ ไวโอมิง เนวาดา ยูทาห์ โคโรราโด อริโซนาและนิวเม็กซิโก
            อีกภูมิภาคหนึ่งที่ตกต่ำลงพอ ๆ กันคือ ภูมิภาคแอตแลนติกใต้ อันประกอบไปด้วย มลรัฐเดลาแวร์ มารีแลนด์ ดิสตริกออฟโคลัมเบีย เวอร์จิเนีย คาโลไลนา จอร์เจียและโดยเฉพาะฟลอริดา ที่มีการตกต่ำมากเป็นพิเศษ๋
            ในรอบ 12 เดือนที่ผ่านมา ภูมิภาคที่มีการตกต่ำน้อยเป็นพิเศษ ได้แก่ ภูมิภาคกลาง-ตะวันตกเฉียงใต้ ซึ่งตกต่ำลงเพียง 0.2% เท่านั้น และเพิ่งรับรู้การตกต่ำลงเมื่อไม่นานมานี้เอง แต่เดือนล่าสุด (กรกฎาคม-สิงหาคม 2551) ราคาบ้านตกต่ำลง 0.7%  ภูมิภาคนี้ประกอบด้วยมลรัฐโอกลาโฮมา อาคันซอส์ เท็กซัส และหลุยเซียนา
            ส่วนภูมิภาคที่เมื่อเดือนก่อนหน้า (กรกฎาคม-สิงหาคม 2551) ตกต่ำไปเพียง 0.1% เท่านั้น ได้แก่ภูมิภาคกลางตะวันออกเฉียงเหนือ อันได้แก่มลรัฐมิชิแกน วิสคอนซิน อิลลินอยส์ อินเดียนาและโอไฮโอ ซึ่งอยู่แถวทะเลสาบเกรทเลค อย่างไรก็ตามในรอบ 12 เดือน (สิงหาคม 2550-2551) ราคาลดต่ำลงไปราว 3.5% ซึ่งถือว่าน้อยมาก
            โดยสรุปแล้วมลรัฐที่มีปัญหาหนักหนาที่ควรจับตาเป็นพิเศษก็คือแคลิฟอร์เนียและฟลอริดา เพราะมีการซื้อขายและการเก็งกำไรมากเป็นพิเศษ อาจกล่าวได้ว่าราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาคงจะตกต่ำลงอย่างต่อเนื่องอีกในอนาคตอันใกล้ และหากคาดการณ์จากปรากฏการณ์ที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2552 อาจตกต่ำลงประมาณ 7%

ปรากฏการณ์บ้านว่างในอังกฤษ
            สิ่งที่น่าสนใจล่าสุดของอังกฤษ ก็คือ มีปรากฏการณ์บ้านว่าง หรือบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ไม่มีใครเข้าอยู่อาศัย โดยมหาวิทยาลัยนอตติงแฮม ในพื้นที่องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น 10 แห่งในเขตอีสท์มิดแลนด์ของประเทศอังกฤษ ในประเทศไทย (AREA, 2008-2)
            ผลการศึกษาในอังกฤษพบว่า บ้านว่างในพื้นที่ศึกษาส่วนมากเป็นทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด ซึ่ง 58% สร้างมาตั้งแต่ปี 2483 และ 88% อยู่ในเขตเมือง ผู้ที่ซื้อหรือสร้างเพื่ออยู่อาศัยมีเพียง 35% มีอีก 31% ที่ซื้อเพื่อการลงทุนในรูปแบบต่าง ๆ 18% ได้รับมรดกตกทอดมา นอกนั้นเป็นเหตุผลอื่น
            มีเจ้าของบ้านเพียง 19% ที่คิดจะย้ายเข้าไปอยู่เองในอนาคต ที่เหลือต้องการขายหรือให้เช่าเป็นหลัก (61%) แสดงให้เห็นว่า การครอบครองบ้านว่างนั้น ไม่ได้เพื่อการใช้สอย แต่เพื่อการลงทุเป็นสำคัญในปัจจุบัน
            เจ้าของบ้านราวครึ่งหนึ่ง (48%) เชื่อว่าบ้านของตนยังจะว่างต่อไปอีกไม่เกิน 6 เดือน ที่เหลือคิดว่าคงจะนานกว่านั้นหรือไม่อาจทราบได้แน่ชัด และขณะนี้มีบ้านว่างประมาณสองในสาม (63%) กำลังติดประกาศขายหรือให้เช่าอยู่ แต่ยังไม่สำเร็จ และหลายรายเห็นว่าภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ตกต่ำลงในขณะนี้ ทำให้การขายบ้านเก่ายิ่งยากเข้าไปใหญ่
            การที่บ้านว่างยังไม่สามารถขายได้ก็เพราะมีสภาพทรุดโทรม จำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงก่อน (27%) นอกนั้นเป็นเพราะเหตุผลอื่น อย่างไรก็ตามทรัพย์สินประมาณ 63% กำลังอยู่ในระหว่างการปรับปรุงให้มีสภาพดีขึ้น
            การที่มีบ้านว่างอยู่ในพื้นที่อาจเป็นปัญหาต่อตัวทรัพย์สินเองในแง่ที่ทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลง การบุกรุก อัคคีภัย และสภาพความเสื่อมโทรม เป็นต้น และส่งผลกระทบต่อชุมชนในแง่การเป็นที่ส้องสุมของคนจรจัด ทำให้มูลค่าของทรัพย์สินโดยรอบลดลง และทำให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจที่ปล่อยให้บ้านว่างไว้โดยไม่ได้ช่วยตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัย เป็นต้น
            เจ้าของบ้านว่างราวสองในสามเคยติดต่อองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นเกี่ยวกับบ้านว่างของตน โดยส่วนมากติดต่อในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา เจ้าของทรัพย์สินอยากให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นช่วยเหลือในการสนับสนุนเงินทุน (กู้ยืม) เพื่อการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเพื่อให้สามารถขายหรือให้เช่าต่อไป
            ในเชิงนโยบายรัฐบาลอาจซื้อทรัพย์สินเหล่านี้ ซึ่งน่าจะมีราคาถูกมา “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” ขายใหม่ เพื่อไม่ให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจ รัฐบาลยังควรทำการสำรวจบ้านว่างให้มีข้อมูลที่ชัดเจนประกอบการวางแผนเพื่อประโยชน์ของทุกฝ่าย และถ้าปัญหาเศรษฐกิจในอังกฤษและยุโรปขยายตัวออกไป ปรากฏการณ์บ้านว่างก็จะเป็นปัญหาใหญ่ในอนาคต เช่นเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทย

การวิเคราะห์เปรียบเทียบ พ.ศ.2542-2551
            จากการนำราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินของประเทศไทย สหรัฐอเมริกา อังกฤษและญี่ปุ่นมาเปรียบเทียบกันในช่วง10 ปีล่าสุดเพื่อพิจารณาถึงวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ ได้ข้อสรุปที่สำคัญดังนี้

            1. ราคาทรัพย์สินในอังกฤษและสหรัฐอเมริกาในช่วงปี 2542-2550 เพิ่มขึ้น สวนทางกับการปรับลดราคาลงของราคาที่ดินในญี่ปุ่น
            2. อาจกล่าวได้ว่าในช่วงที่ญี่ปุ่นกำลังรุ่งโรจน์ในยุคก่อนปี 2534 นั้น สถานการณ์ในสหรัฐอเมริกาและอังกฤษกลับย่ำแย่ และนับแต่ปี 2534 เป็นต้นมา ราคาที่ดินในญี่ปุ่นก็ตกต่ำต่อเนื่องมา ในขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกากลับเพิ่มขึ้นนับแต่ช่วงดังกล่าว ส่วนในอังกฤษ ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดนับแต่ปี 2540 เป็นต้นมา
            3. และจนกระทั่งเมื่อเร็ว ๆ นี้สถานการณ์จึงเริ่มเปลี่ยนแปลงในขั้นรากฐาน กล่าวคือ การกลับไปลงทุนใหม่ในญี่ปุ่นเองมีมากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินขยับตัวขึ้นนับแต่ปี 2549 เป็นต้นมา ในขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเริ่มตกตั้งแต่เดือนเมษายน 2550 และราคาบ้านในอังกฤษเริ่มเห็นการตกต่ำในไตรมาสที่ 4 ของปี 2550
            4. การตกต่ำของทรัพย์สินในอังกฤษโดยเฉพาะสหรัฐอเมริกาเห็นได้ชัดเจนจากการขาดวินัยทางการเงิน ที่ปล่อยให้มีการอำนวยสินเชื่อ 100% ของหลักประกัน เรื่อยไปจนถึง 120% และสุดท้ายคือการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระเพียงเฉพาะดอกเบี้ย ทรัพย์สินจึงถูกนำไปอำนวยสินเชื่อซ้ำตามความคาดหวังว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้นตลอดเวลาโดยไม่นำพาต่อความจริงที่ว่า อสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติเป็นวงวัฏจักร
            5. ตัวอย่างวิกฤติที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 2531-2534 ในสหรัฐอเมริกาก็คือ Saving and Loans Crisis ซึ่งก็คล้ายกับในกรณีนี้ แต่ผู้บริหารภาคการเงินในสหรัฐอเมริกาก็แสร้งลืมวิกฤติครั้งสำคัญที่เคยเกิดขึ้นนี้
            6. มาตรการ 700,000 ล้านเหรียญสหรัฐที่ทางรัฐบาลสหรัฐอเมริกาจะนำมาใช้นั้น อาจทำให้ความวิบัติของสหรัฐอเมริกาหนักหนาสาหัสยิ่งขึ้น เพราะหากนำเงินไปช่วยให้ผู้เกี่ยวข้อง ได้มีโอกาส “ล้มบนฟูก” เช่นที่เคยทำในประเทศไทยยุคหลังวิกฤติเศรษฐกิจ 2540 แล้ว ก็เท่ากับเป็นการปล้นประชาชนอเมริกันเอง
            7. สำหรับประเทศไทย จะเห็นได้ว่า นับแต่ปี 2542 เป็นต้นมา สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ก็ฟื้นขึ้น ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ในปีหลัง ๆ มานี้อัตราการเพิ่มจะลดต่ำลง โดยคาดว่าปี 2551 นี้ จะมีอัตราการเพิ่มเพียง 3.5% ก็ตาม แต่ก็ยังไม่ติดลบ ภาวะในประเทศไทย น่าจะแตกต่างโดยสิ้นเชิงกับอังกฤษและสหรัฐอเมริกา เพราะไทยได้รับการควบคุมให้มีวินัยทางการเงินมากกว่า
            8. กรณีการตกต่ำของตลาดหลักทรัพย์ในภูมิภาคต่าง ๆ ไม่พึงนำมาพิจารณาถึงกรณี “อารมณ์ความรู้สึก” กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงช้า และไม่ได้หวือหวาตามตลาดหลักทรัพย์ ในยามที่อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำสุดขีด ก็ตกต่ำเพียงประมาณ 25% ในช่วงปี 2540-2542 เท่านั้น ไม่ได้หายไปครึ่งต่อครึ่ง และสถานการณ์ในปัจจุบันนี้ก็ไม่น่าจะหนักหนาเท่ากับในอดีต
            9. สิ่งที่รัฐบาลพึงทำก็คือ การติดตามธุรกรรมทางการเงินของบริษัทในประเทศไทยที่มีบริษัทขนาดใหญ่ของสหรัฐอเมริกาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ เพราะไม่ให้ก่ออาชญากรรมผ่องถ่ายทรัพย์สินที่เกิดจากธุรกิจในประเทศไทยไปช่วยบริษัทแม่ จนขาดความรับผิดชอบต่อผู้บริโภคในไทย การนี้ย่อมไม่ใช่การควบคุมการปริวรรตเงินตรา แต่เป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และหวังว่าผู้เกี่ยวข้องคงไม่รอให้ “ล้อมคอกเมื่อวัวหาย”
            10. ในปัจจุบันการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยก็ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง จากการสำรวจโครงการเปิดตัวใหม่ รายเดือนของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ก็ยังพบการเปิดที่สม่ำเสมอ อย่างไรก็ตามการติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดย่อมไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ แต่ทั้งนี้เชื่อว่า การเสื่อมทรุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นที่เคยเกิดขึ้นในอดีต จะไม่เกิดขึ้นอีก ยกเว้นการเสื่อมทรุดลงของอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศที่อาจเกิดขึ้นได้บ้าง

ข้อพึงสังวรสำหรับประเทศไทย
            จากการศึกษาเรื่องวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น อาจกล่าวได้ว่า ในแง่หนึ่ง ประเทศไทยพึงระวังถึงภาวะวิกฤติที่อาจได้รับผลกระทบจากประเทศอุตสาหกรรมชั้นนำของโลก ซึ่งอาจทำให้เศรษฐกิจประเทศไทยตกต่ำไปด้วย โดยอาจไม่สามารถส่งสินค้าทั้งภาคเกษตรกรรมและภาคอุตสาหกรรมไปขายได้มากเช่นเดิม และยังส่งผลต่อกำลังการท่องเที่ยวของประเทศเหล่านี้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบร้ายแรงต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนในประเทศไทย
            อย่างไรก็ตาม การมองในแง่ร้ายนี้ก็ย่อมหมายถึงว่าโลกของเรากำลังจะเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจตกต่ำสุดขีดเช่นที่เคยเกิดขึ้นเมื่อ 70-80 ปีก่อน อย่างไรก็ตาม ปัญหาอาจไม่ได้เลวร้ายถึงขนาดนั้น ดังนั้นผู้เกี่ยวข้องจึงไม่ควรตระหนกเกินเหตุ เพราะอาจทำให้เกิดการตัดสินใจที่ผิดพลาดในการลงทุนได้
            ข้อพึงสังวรก็คือ ในภาวะขณะนี้ จำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด จึงจะสามารถตัดสินใจลงทุนหรือหยุดการลงทุนได้ทันการ

รวยอสังหา บทที่ 17 ประเภทของที่ดิน

ประเภทของที่ดิน

1. ที่ดินของเอกชนรวม ที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ แต่อาจมีหลักฐานแบบแจ้งการครอบครอง(ส.ค.1) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3,น.ส.3 ก.)ผู้ครอบครองที่ดินดังกล่าวมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้นและรวมถึงที่ดิน มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิเช่น โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว

2. ที่ดินของรัฐ ได้แก่ที่ดินที่รัฐหรือหน่วยงานของรัฐเป็นผู้ถือกรรมสิทธิรวมทั้งที่ดินรก ร้างว่างเปล่าซึ่งมิได้มีผู้ใดครอบครองเป็นเจ้าของ และสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
สาธารณสมบัติของแผ่นดิน คือทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดินซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อ ประโยชน์ร่วมกันเช่นที่ดินรกร้างว่างเปล่าและที่ดินที่มีผู้เวนคืนหรือทอด ทิ้งกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดินทรัพย์สินสำหรับ พลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ทางหลวง ทางน้ำ ทะเลสาบทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดิน โดยเฉพาะเช่น ศาลากลางจังหวัดโรงทหาร สาธารณสมบัติของแผ่นดินมีคุณสมบัติดังนี้

1. จะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่มีกฎหมายที่ออกเฉพาะให้โอนกันได้
2. ห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดิน เช่นครอบครองทุ่งเลี้ยงสัตว์สาธารณะกี่ปีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ
3. ห้ามยึดทรัพย์ของแผ่นดิน
หนังสือสำคัญแสดง กรรมสิทธิในที่ดินมีอยู่4 อย่าง
1. โฉนดแผนที่ เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินฉบับแรกที่เกิดขึ้นในประเทศไทยออกเมื่อ ร.ศ.120 (พ.ศ. 2445) และ ร.ศ. 127 (พ.ศ.2452) ออกโดย มีการรังวัดทำแผนที่ระวาง ป้องกันการเกิดการทับที่ซ้อนที่ผู้ถือหนังสือนี้มีกรรมสิทธิในที่ดินของตน โดยสมบูรณ์ตลอดไปจนกระทั่งปัจจุบัน

2. โฉนดตราจรอง เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิในที่ดินออกตามพระราชบัญญัติออกโฉนดตราจอง ร.ศ.124 ประกาศใช้ในมณฑลพิษณุโลกที่เป็นจังหวัดพิษณุโลก พิจิตร อุตรดิตถ์ สุโขทัย และบางส่วนของนครสวรรค์ในจังหวัดอื่นไม่มีการออกโฉนดตราจองการรังวัดทำแผนที่ไม่มีระวางยึดโยงทำเป็นแผนที่รูปลอย เป็นแปลงๆ ไป

3. ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้วออกให้ในกรณีที่บุคคลได้รับอนุญาต ให้จับจองเป็นใบเหยียบย่ำมีอายุ 2 ปีหรือผู้ได้รับตราจองที่เป็นใบอนุญาต มีอายุ 3 ปีและได้ทำประโยชน์ในที่ดินภายในกำหนดแล้วมีสิทธิจะได้รับตราจองที่ตราว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว

4. โฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มี 6 แบบ น.ส.4 , น.ส. 4 ก. ,น.ส. 4 ข., น.ส. 4ค.,น.ส. 4 ง. (ออกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 15,17 ปัจจุบันไม่ออกแล้ว) น.ส. 4 จ.(ออกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 34) ปัจจุบันโฉนดที่ดินออกตามแบบ น.ส.4 จ.

รวยด้วยอสังหาบทที่ 16 : สัญญา อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ

แบบฟอร์มสำหรับ ดาวน์โหลด
                                                                   1-สัญญาจองซื้ออสังหาริมทรัพย์
36-สัญญาให้เช่าที่ดินระยะยาว                               2-สัญญาจะซื้อจะขาย(ให้ผู้ขายรับรอง)
37-สัญญาให้ใช้ใช้สิทธิเหนือพื้นดิน1                        3-สัญญาจะซื้อจะขาย(อนุญาติค้าที่ดินก่อนโอน)
38-สัญญาให้ใช้สิทธิเหนือที่ดิน                              4-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(แบ่งชำระเป็นงวดๆ)
39-สัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินแบบที่1                   5-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(ที่ดินติดจำนอง)
40-สัญญาจ้างเหมาถมดิน                                    6-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(ให้แบ่งแยกก่อนโอน)
41-สัญญาจ้างก่อสร้างบ้านพร้อมสิ่งปลูกสร้างแบบที่1   7-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(ระหว่างแบ่งแยก)
42-สัญญาจ้างเขียนแบบก่อสร้างหรือตกแต่ง              8-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(วางมัดจำ)
43-สัญญาจ้างทำการก่อสร้าง                               9-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(เหมายกแปลง2)
44-สัญญาจ้างที่ปรึกษาออกแบบอาคาร                   10-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(แบ่งซื้อ)
45-สัญญาจ้างพัฒนาที่ดินและสร้างสาธารณูปโภค        11-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(ตามที่รังวัดได้จริง)
46-สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้าง        12-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(ตามที่รังวัดได้จริงหรือเหมายกแปลง)
47-สัญญาว่าจ้างก่อสร้างอาคาร                             13-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(นส.3ก)
48-สัญญาว่าจ้างสถาปนิกออกแบบแปลน                 14-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(เหมายกแปลง)
49-สัญญากู้ยืมเงินจำนองทรัพย์สินเป็นประกัน             15-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(กำลังแบ่งแยกระบุความกว้างยาวที่ดิน)
50-สัญญากู้ยืมเงินมีทรัพย์สินค้ำประกัน                     16-สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
51-ค้ำประกันการกู้ยืม                                         17-สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน
52-ข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนอง เป็นประกันเฉพาะส่วน18-สัญญาจำนอง
53-สัญญาค้ำประกันผ่อนชำระหนี้(ที่ดินค้ำประกัน)        19-สัญญาจำนองที่ดิน
54-สัญญาให้ปลูกสร้างตึกแถวบนที่ดิน                     20-สัญญาขายฝาก
55-สัญญาโอนสิทธิ                                           21-สัญญาขายฝาก 3
56-หนังสือให้สิทธิอาศัยหรือเก็บกิน1                      22-สัญญาขายฝาก 2
57-สัญญานายหน้าซื้อขายที่ดิน                            23-สัญญาขายฝากทั่วไป
58-สัญญานายหน้าซื้อขายที่ดิน1                          24-สัญญาขายฝากทั่วไปแบบที่ 2
59-หนังสือให้ความยินยอมทำนิติกรรม                    25-สัญญาเช่าซื้อที่ดิน
60-ยินยอมของคู่สมรสแบบที่1                              26-สัญญาเช่าซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 
61-ยินยอมของคู่สมรสแบบที่2                             27-สัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคาร
62-มอบอำนาจทั่วไป                                        28-สัญญาเช่าที่ดิน1
63-หนังสือมอบอำนาจช่วง                                 29-สัญญาเช่าที่ดิน 2 
                                                                 30-สัญญาเช่าที่ดิน3                         
                                                                  31-สัญญาเช่าที่ดิน 
                                                                 32-สัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง1     
                                                                  33-สัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง2
                                                                  34-สัญญาเช่าที่ดินเพื่อทำประโยชน์               
                                                                  35-สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว 

รวยด้วยอสังหา บทที่ 15 : วิกฤติและโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

                 อ่านแล้วรวย  ไม่มีใครชอบวิกฤติ เพราะดูมืดมน ท้อแท้ ไร้ทางออก แต่ในขณะวิกฤติ ก็มีโอกาส และแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ก็ใกล้เข้ามาแล้ว เพียงแต่เราจะทนสู้ต่อไปไหวหรือไม่ ในทางตรงกันข้าม ขณะที่โอกาสกำลังเฟื่องฟูลอยอยู่นั้น แม้เราจะเริงร่า แต่วิกฤติก็กำลังคืบคลานเข้ามาจวนเจียนอยู่ตรงหน้า
           เรื่องวงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย หรือหากกล่าวโดยเฉพาะก็คือตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้น เป็นประเด็นที่จะมีประโยชน์อย่างยิ่งต่อการศึกษาประวัติศาสตร์เพื่อนำไปรับใช้การคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดซ้ำร้อยขึ้นอีก ความผิดพลาดในช่วงที่ผ่าน ๆ มาได้ยังความสูญเสียอย่างมหาศาลแก่ผู้ซื้อบ้าน นักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดจนประชาชนและประเทศชาติโดยรวม

วงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์
           ช่วง “บูม” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พ.ศ.2529-2533 เกิดขึ้นเพราะการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกเลยทีเดียว กล่าวคือชาติมหาอำนาจได้ร่วมลงนามในสัญญา Plaza Accord Agreement เพื่อทำให้เงินเยนแข็งค่าขึ้นอันมีผลส่วนหนึ่งให้การส่งสินค้าจากญี่ปุ่นเข้าสหรัฐอเมริกากระทำได้ยากขึ้น แต่แต่เดิมเมื่อ พ.ศ.2528 เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้ 240 เยน แต่ 2 ปีนับจากการลงนามในสัญญานี้เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้เพียง 120 เยนเท่านั้น
           การนี้ทำให้ญี่ปุ่นย้ายการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมาในประเทศไทยรวมทั้งประเทศอาเซียนอื่นเพื่อผลิตสินค้าส่งไปขายยังสหรัฐอเมริกา และยุโรปแทนจากการผลิตในญี่ปุ่น เงินเยนแข็งค่าจนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากมาย และนับแต่นั้นมาผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชนในภาคอุตสาหกรรมของไทยก็แซงหน้าภาคเกษตรกรรมอย่างเด่นชัด และการพัฒนาภาคอุตสาหกรรมของไทยนับเป็นผลพวงจากการลงทุนโดยตรงของต่างประเทศ (Foreign Direct Investment หรือ FDI) โดยเฉพาะญี่ปุ่น โดยญี่ปุ่นถือเป็นนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุด
           การไหลบ่าของทุนแสดงให้เห็นได้ชัดในช่วง พ.ศ.2534-2539 ในช่วงนั้นดอกเบี้ยในยุโรปและสหรัฐอเมริกาค่อนข้างต่ำ แต่กลับสูงกว่ามากในกรณีประเทศไทย ทำให้เงินทุนไหลเข้าประเทศอย่างต่อเนื่อง การกู้เงินกระทำได้ง่ายขึ้น ใน พ.ศ.2535 ด้วยการเปิดเสรีทางการเงินหรือวิเทศธนกิจกรุงเทพ (BIBF) การไหล่บ่าของเงินทุนยิ่งสะดวกยิ่งขึ้น ทำให้ตลาดหุ้นเติบโตจากดัชนี 388.7 จุดใน พ.ศ.2531 เป็น 1,682.9 จุดใน พ.ศ.2536 และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง
           และในที่สุดวิกฤติเศรษฐกิจก็ปรากฎขึ้นเมื่อมีการลอยตัวหรืออีกนัยหนึ่งลดค่าเงินบาทในวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 เนื่องจากการถดถอยของเศรษฐกิจไทยจากการหดตัวของการส่งออก การแข็งค่าเกินจริงของเงินบาท การขาดวินัยทางการเงินและการให้สินเชื่อ ความจริงแล้ววิกฤตินี้สามารถคาดการณ์ได้ล่วงหน้าจากปรากฏการณ์หลายอย่าง เช่น ปริมาณหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในหลายภาคส่วน แต่ขณะนั้นนักลงทุน และบุคคลที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและภาคเอกชนอาจมองแต่ในแง่ดีจนเกินไป จนขาดการวางแผนรองรับความเสี่ยงจากวิกฤติเศรษฐกิจ
           อาจกล่าวได้ว่า FDI ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ ที่ดินชานเมืองหรือในต่างจังหวัดแต่เดิมที่มีศักยภาพเพียงเพื่อการเกษตรกรรมกลับสามารถแปลงเป็นที่ตั้งโรงงานอุตสาหกรรมได้ เมื่อศักยภาพเปลี่ยนไป ราคาก็เพิ่มขึ้นมหาศาล เมื่อมีกิจกรรมด้านอุตสาหกรรมเกิดขึ้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็เกิดตามมา ซึ่งยิ่งทำให้ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นไปอีก เนื่องด้วยที่ดินสามารถแบ่งซอยมาใช้อย่างเข้มข้นยิ่งขึ้น และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในที่ดินเพื่อการพาณิชย์ย่อมสูงกว่าที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม การเปลี่ยนแปลงฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม จึงยิ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างก้าวกระโดด

วงจรเศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์
           หลายท่านอาจยังสงสัยว่าวิกฤติเศรษฐกิจทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ หรือวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจกันแน่ นักวิเคราะห์หลายท่านถึงขนาดปักใจเชื่อว่าการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือสาเหตุของวิกฤติเศรษฐกิจ ในความเห็นของผู้เขียนเชื่อว่านอกจากความไม่รู้ (จริง) แล้ว ยังอาจเป็นการบิดเบือนให้ไขว้เขวเสียอีก
           ความจริงก็คือความผันผวนทางเศรษฐกิจต่างหากที่ทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ เพราะโดยธรรมชาติแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์อื่น ๆ) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจมีปัญหา ก็จะขายทิ้งเพื่อนำเงินมาใช้สอยหรือใช้หนี้ วิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 ทำให้แม้แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพดียังไม่สามารถอยู่รอดได้เพราะสถาบันการเงินงดอำนวยสินเชื่อ โครงการต่าง ๆ จึงล้มลง
           ฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์น่าจะจบเมื่อเกิดสงครามอ่าวเปอร์เซียใน พ.ศ.2533 แล้ว เพราะนับแต่นั้นมาราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นตกต่ำมาโดยตลอด แต่เนื่องด้วยการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนดังที่นำเสนอไปแล้วจึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง จะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2528-2533 นั้น กลับชลอตัวลงอย่างยิ่งในช่วงปี 2535-2539 โดยเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 18% หรือปีละประมาณ 4% เท่านั้น (โปรดดูผลการสำรวจราคาที่ดินอย่างต่อเนื่องของ Agency for Real Estate Affairs ในแผนภูมิที่ 3) ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเสียอีก ดังนั้นแม้จะมีการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนมหาศาลและต่อเนื่องแต่ก็ไม่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดเช่นแต่ก่อน
           ความจริงอีกประการหนึ่งก็คือ เงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินต่าง ๆ ไม่ได้ปล่อยไปเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เงินกู้สำหรับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์สูงถึง 4,800 ล้านเหรียญสหรัฐ ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเคยรายงานด้วยว่าส่วนหนี้เสีย (non-performing loan) ทั้งหมดนั้นเป็นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 15% เท่านั้น และจากข้อมูลของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย กว่า 900,000 ล้านบาทนั้นกู้โดยลูกหนี้เพียงประมาณ 2,000 ราย ซึ่งแสดงว่าเป็นการปล่อยกู้ให้กับรายใหญ่ อาจกล่าวได้ว่า มีเพียง 24% ของหนี้ที่ได้รับโอนมาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์
           การอำนวยสินเชื่อให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ไม่น่าจะทำให้เกิดปัญหาแต่ประการใด เพราะปกติสถาบันการเงินทั้งหลายอำนวยสินเชื่อเพียง 70%-80% ของมูลค่าตลาดเท่านั้น ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2539-2542 ราคาที่ดินตกต่ำลงไปถึง 18% (โปรดดูแผนภูมิที่ 3) ดังนั้นแม้ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมจะตกต่ำลง สถาบันการเงินก็ยังปลอดภัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่อำนวยสินเชื่อมาก่อนหน้านี้ ราคาตลาดก็ยังปรับเพิ่มขึ้นอีก ดังนั้นโอกาสการพังทลายของสถาบันการเงินจึงแทบไม่มี แต่ที่สถาบันการเงินหลายแห่งพังทลายลงก็เพราะการอำนวยสินเชื่อให้กับภาคเศรษฐกิจอื่น โดยเฉพาะการอำนวยสินเชื่อให้กับพวกพ้องหรือฝ่ายการเมืองอย่างผิดมาตรฐานการดำเนินกิจการสถาบันการเงิน

วิกฤติปัจจุบัน
           ในปัจจุบัน เรากำลังเผชิญวิกฤติที่อาจนำไปสู่ความถดถอยของเศรษฐกิจ 4 ประการคือ
           1. วิกฤติน้ำมัน เนื่องจากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาน้ำมันพุ่งสูงขึ้นหลายเท่าตัว สูงกว่าสินค้าอื่น ๆ อย่างเด่นชัด ส่งผลให้เกิดการประหยัดอย่างสุดกำลัง ทำให้สินค้าอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงหดหายไปอย่างมากมาตั้งแต่ปี 2548
           2. วิกฤติอาหาร เป็นวิกฤติที่ส่งผลสะเทือนในระดับสากล ทำให้เกิดการจลาจลในประเทศหลายแห่งทั่วโลก สำหรับในกรณีประเทศไทยที่เป็น “อู่ข้าวอู่น้ำ” ยังอาจได้รับผลกระทบจากวิกฤติอาหารน้อยกว่าประเทศอื่น แต่วิกฤติอาหารก็ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของภาวะเงินเฟ้ออย่างมากมายในรอบหลายปีที่ผ่านมาในประเทศไทย
           3. วิกฤติการเมืองที่เป็นอยู่ในขณะนี้ ยังคงยากที่จะหาทางออกที่เป็นที่ยอมรับของทุกฝ่ายได้ ระบอบประชาธิปไตยของประชาชนส่วนใหญ่กำลังถูกท้าทาย ดูเหมือนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทางการเมืองพยายามดึงให้รัฐบาลชุดนี้ขาดความเป็นไปได้ในการบริหารบ้านเมือง ซึ่งย่อมทำให้เกิดความยุ่งเหยิงทางการเมืองตามมาอย่างไม่สิ้นสุด
           4. วิกฤติภาคใต้ นับเป็นปัญหา “หนามยอกอก” สำหรับประเทศไทย เพื่อนผมซึ่งเป็นศาสตราจารย์ชาวศรีลังกา บอกผมว่า ปัญหาภาคใต้ตอนนี้ก็คล้ายกับในศรีลังกาเมื่อ 20 ปีก่อน ผู้เกี่ยวข้องไม่ได้แก้ปัญหาจริงจัง นัยว่ามีผลประโยชน์ซ่อนเร้นกับการรักษาภาวะไม่สงบเอาไว้ มีการ “เลี้ยงไข้” ไปเรื่อยจนปัญหาเหล่านี้ลุกลามออกไป
           วิกฤติเหล่านี้จะกัดกร่อนสังคมไทย ให้เสื่อมทรุดลงได้ เราในฐานะพลเมือง ก็อาจประสบความยุ่งเหยิงสำคัญของชีวิตเช่นกัน

อยู่อย่างไรในห้วงวิกฤติ
           ประเด็นส่งท้ายก็คือ เราจะอยู่อย่างไรในยามวิกฤติ โดยเฉพาะในห้วงปี 2552 หากวิกฤติทางการเมือง เศรษฐกิจและสังคมไทยกำลังทวีความเข้มข้นยิ่งขึ้น การเตรียมตัวรับวิกฤติพึงทำได้ดังนี้:
           1. การไม่ลงทุนเกินตัว เช่น หากกำลังผ่อนอสังหาริมทรัพย์อยู่ เราพึงตรวจสอบดูว่า หากมีความผันผวนเกิดขึ้น รายได้ไม่เข้าเป้า เรายังจะรอดได้ไหม ทรัพย์จะกลายเป็นหนี้เสียไปหรือไม่ บางอย่างเราอาจต้องชลอการลงทุน หรือที่ลงทุนไปแล้วก็ต้องเก็บเกี่ยวล่วงหน้าเผื่อพายุใหญ่จะมา ผู้ที่ขาดการเตรียมตัว ก็คงไม่มีโอกาสรอดเมื่อวิกฤติมาถึง
           2. อยู่อย่างปลอดภัยท่ามกลางวิกฤติ เมื่อเราสามารถดำเนินการตามข้อ 1 ได้ แม้เมื่อวิกฤติมาถึง เราก็ไม่ตระหนก เราก็ยังอยู่ได้ และที่สำคัญ เราก็จะไม่ล่มสลายไป และในห้วงพายุใหญ่ของวิกฤตินั้น เรายังมีภาระต้องดำเนินการอีก 2 อย่างได้แก่
           2.1 การอยู่อย่างไม่ประมาท เพราะในท่ามกลางพายุวิกฤตินั้น หากก้าวพลาด ก็จะตกกระไดพลอยโจนเช่นเดียวกับผู้ที่ขาดการเตรียมตัวมาก่อน ย่อมไม่อาจแก้ไขอะไรได้อีกต่อไป ความไม่ประมาทย่อมไม่ใช่แค่ “คาถา” แต่อยู่ที่การแสวงหาข้อมูลและเปิดรับข่าวสารอย่างต่อเนื่อง
           2.2 การแสวงหาโอกาสการลงทุนใหม่ ๆ เช่น ในยามวิกฤติ ราคาอสังหาริมทรัพย์มักจะตก แต่ราคาค่าเช่ามักจะคงที่หรืออาจลดลงแต่ไม่มากนัก ทำให้อัตราผลตอบแทนการลงทุนสูง โอกาสที่เราจะช้อนซื้อสินค้าราคาถูกแต่ดีย่อมดี ซื้อเสร็จแล้วก็ได้กำไรจากการให้เช่าได้อีก โอกาสเช่นนี้ย่อมหาไม่ได้สำหรับผู้ที่ไม่ได้เตรียมตัวไว้แต่แรก

           เห็นไหมครับ เรายังยิ้มได้เมื่อภัย (วิกฤติ) มา หากมีการเตรียมตัวให้ดี ที่สำคัญการไม่ลงทุนเกินตัว และการติดตามวิเคราะห์ภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด คงเป็นคาถาสำคัญในยุควิกฤติที่อาจมาถึงในอนาคตอันใกล้

รวยด้วยอสังหา บทที่ 14 นายหน้า อสังหาริมทรัพย์

อ่านแล้วรวย  วันนี้คุยเรื่องธุรกิจนายหน้าซึ่งก็เป็นธุรกิจ SMEs ที่น่าสนใจและมีความสำคัญต่อวงการอสังหาริมทรัพย์  วันนี้จึงขอแบ่งปันความรู้ให้กับท่านผู้อ่าน Read-for-rich in real estate           นักพัฒนาที่ดินในไทย โดยเฉพาะในช่วงก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ. 2540 มักสำคัญว่า ตนเองประกอบอาชีพที่มั่นคง ทำเงินได้มหาศาล และมีบทบาทสำคัญที่สุดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ แต่ในโลกแห่งความเป็นจริงนั้น นายหน้าต่างหากที่ยิ่งใหญ่และทำเงินมหาศาลจริง           พูดเช่นนี้ บางท่านอาจไม่เชื่อ เพราะนายหน้าบ้านเราทุกวันนี้ (ยัง) ดูไม่มีลักษณะยิ่งใหญ่กระไรนัก ยังไม่มีการใช้บริการนายหน้ากว้างขวางนัก กฎหมายรอบรับหรือองค์กรควบคุมวิชาชีพที่เป็นทางการก็ยังไม่มี           แต่ผมเชื่อว่า ภาวะอันอ่อนด้อย (กว่าประเทศตะวันตก) ของนายหน้าไทย เป็นสิ่งชั่วคราว ผมเชื่อว่า เมื่อพ้นระยะผ่านนี้แล้ว เมื่อสังคมต้องการกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคอย่างจริงจังด้วยการให้นายหน้าเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของประชาชนผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดให้มีกฎหมายนายหน้าแล้ว ไม่ช้า อาชีพนายหน้าก็จะยิ่งใหญ่แน่นอน           ผมไม่ได้เขียน "เชลียร์" นายหน้า ผมเองทำอาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ไม่ทำกิจการนายหน้าหรือพัฒนาที่ดินใด ๆ เองทั้งสิ้น ทั้งนี้เพื่อรักษาความเป็นกลางโดยเคร่งครัด แต่ผมเชื่อว่า เราควรมีความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์           ในประเทศตะวันตก แทบทั้งหมดของผู้จะซื้อขายบ้านจะทำการผ่านนายหน้า มีน้อยรายที่ดำเนินการเอง ผมมีเพื่อนฝรั่งบางคนพยายามประหยัดด้วยการหาผู้ซื้อด้วยตนเองก็มี แต่ก็เหนื่อยมาก ในประเทศเหล่านี้บางครั้งก็มีการตีพิมพ์หนังสือ "วิธีการซื้อ-ขายบ้านด้วยตนเอง" เหมือนกัน แต่ก็ถือเป็นกระแสรอง ส่วนกระแสหลักคือการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านนายหน้า ซึ่งเป็นกระแสที่เชี่ยวกรากมาก           ลองตรองดู ถ้าค่านายหน้าเป็น 3% นายหน้าขายบ้าน 33 หลังก็เท่ากับนักพัฒนาที่ดินขายบ้านหลังหนึ่งแล้วโดยที่นายหน้าไม่ต้องลงทุนหนักในการจัดสรรหรือก่อสร้างใด ๆ เลย           ยิ่งถ้าเทียบให้ละเอียดจะยิ่งเห็นชัด เช่น ถ้าบ้านหลังละ 1 ล้านบาท ค่านายหน้าจะเป็น 30,000 บาท และหากสมมตินายหน้ามีต้นทุนอยู่ที่ 50% ต่อหลัง ก็จะได้กำไรสุทธิหลังละ 15,000 บาท แต่สำหรับนักพัฒนาที่ดิน อาจมีกำไรสุทธิเพียง 15% หรือ 150,000 บาท ดังนั้นถ้านายหน้าขายบ้านได้เพียง 10 หลังก็ได้กำไรเท่ากับนักพัฒนาที่ดินขายบ้าน 1 หลังแล้ว           นักพัฒนาที่ดินในปัจจุบันอาจมีบ้านในโครงการเฉลี่ยประมาณ 100 หลังต่อโครงการ ถ้านายหน้าบริษัทหนึ่งขายบ้านได้มากกว่า 1,000 หลังต่อปี ก็จะมีสถานะที่ใหญ่กว่าบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดกลาง ๆ เสียอีก ที่สำคัญ ความเสี่ยงต่ำกว่ากันมากทีเดียว           ท่านคงทราบว่า ในสหรัฐอเมริกา มีทั้งนายหน้าฝ่ายผู้ซื้อ นายหน้าฝ่ายผู้ขาย ดังนั้นนายหน้าจึงได้กำไรแบบ "สองเด้ง" หรือ "ทั้งขึ้นทั้งล่อง" เช่นนี้แล้วอาชีพไหนเลยจะเทียบเคียงกับนายหน้าได้           ผมไปงานเทศกาลอสังหาริมทรัพย์ MIPIM ณ เมืองคานส์ ประเทศฝรั่งเศส หลายครั้ง ซึ่งในงานเป็นศูนย์รวมบูธอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่ใหญ่ที่สุดในโลก พบว่า นายหน้าข้ามชาติ "กร่าง" มากเลย หลายรายเป็นผู้อุปถัมภ์งานเทศกาล หลายรายซื้อบูธขนาดใหญ่โตยิ่งกว่านักพัฒนาที่ดินระดับข้ามชาติหลายรายเสียอีก           ในประเทศฝรั่งเศส หรืออาจกล่าวได้ว่าในประเทศตะวันตก ตั้งแต่สหรัฐอเมริกา แคนาดา อังกฤษ ยุโรป จนถึงออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ นายหน้าเช่าห้องแถวเปิดขายบ้านในทุกหัวระแหง แม้แต่ในเมืองเล็ก ๆ ก็พบมีจำนวนร้านนายหน้ามากกว่าร้านขายของชำเสียอีก           ยิ่งกว่านั้นในอนาคต โครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ที่มีหน่วยขายนับพันหน่วยคงเกิดขึ้นได้ยาก เพราะมีอุปทานมากมายเหลือล้น ท่านทราบไหมตลอดช่วง 22 ปีท่านผ่านมานับแต่กรุงเทพมหานครครบรอบ 200 ปี เราสร้างบ้านใหม่ ๆ กันเกือบ 2 ล้านหน่วย มากกว่า 200 ปีแรก ซึ่งเรามีบ้านที่สร้างขึ้นและดำรงอยู่ในขณะนั้นเพียง 1 ล้านหน่วยเท่านั้น           ในอนาคตเราจะเหมือนประเทศตะวันตกที่การสร้างบ้านใหม่จะมีสัดส่วนเพียง 1-2% ของบ้านทั้งหมดในแต่ละปี ในขณะที่การซื้อขายบ้านมือสองมีสัดส่วนถึง 4-5% ของทั้งตลาด และส่วนมากจะผ่านนายหน้าเสียด้วย           จริงอยู่ในประเทศของเรา ประชากรจะยังไม่ย้ายบ้าน ย้ายงานกันง่าย ๆ เหมือนประเทศตะวันตก แต่การซื้อขายบ้านมือสองยังจะมีมากกว่ากรณีบ้านใหม่อยู่ดี เพราะการสร้างสิ่งก่อสร้างใหม่ ๆ จะยากขึ้น เพราะมีกฎหมายควบคุมมากขึ้น (ทั้งผังเมืองและข้อกำหนดการก่อสร้างอื่น) อุปทานบ้านมือสอง บ้านยึดของธนาคารยังมีมหาศาล และถึงแม้การขายบ้านมือหนึ่ง นักพัฒนาที่ดินหลายรายอาจใช้บริการนายหน้าให้ช่วยทำการตลาดและการขายให้ด้วยซ้ำไป           ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะคลี่คลายไปในทิศทางนี้ ดังนั้นในวันนี้ รัฐบาลที่มุ่งพิทักษ์ผลประโยชน์ของประชาชนจะต้องออกกฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อบ้าน ให้มีตัวแทนนายหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย มีการควบคุมโดยรัฐ และการนี้จะเป็นการส่งเสริมการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจไทย และช่วยพัฒนาวิชาชีพนายหน้าให้สามารถแสดงบทบาทสร้างสรรค์ต่อสังคมได้ในที่สุด

รวยด้วยอสังหา บทที่ 13รอบรู้ ก่อนลงทุนซื้ออสังหา all about Thailand real estate investment

ตอนนี้หลายคนอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะฝากแบงค์ก็ขาดทุน บ้างก็รวยจากตลาดหุ้น บ้างก็ซื้อตาม ๆ คนอื่นไป ท่านคงทราบดีว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไม่รอบรู้ ทำให้ "ทุนหาย กำไรหด" คือนอกจากจะไม่ได้ดอกผลจากการซื้อแล้ว ทรัพย์สินยังอาจด้อยค่าลงไปเสียอีก           การตกต่ำของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้เราได้เรียนรู้ความจริงจากปรากฎการณ์ "น้ำลดตอผุด" ได้เป็นอย่างดี ดังนั้นผมจึงขอเสนอให้ยับยั้งชั่งใจให้เกิดความรอบคอบก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซื้อใกล้หรือไกลดี           โดยทั่วไปราคาบ้านและที่ดินในเมืองจะแพงเป็นธรรมดา บ้านเรือนใหม่ ๆ จึงมักตั้งอยู่ชานเมืองไกล ๆ การอยู่ไกล ๆ นี่แหละเป็นเรื่องที่น่าปวดหัวเป็นอย่างยิ่ง ประการแรกค่าทางด่วนก็จะแพงขึ้นทุกวัน ถ้าแต่ละวันเสียค่าทางด่วน 200 บาท เสียค่าน้ำรถและค่าสึกหรอรถอีก 200 บาท รวมเป็น 400 บาท ปีหนึ่งก็คงเป็นเงิน 146,000 บาท ถ้าต้องเสียอย่างนี้ไปชั่วนาตาปี ณ อัตราผลตอบแทน 10% นั่นแสดงว่าต้นทุนส่วนนี้เป็นเงิน 1.46 ล้านบาท (146,000 / 10%) ประเด็นที่ต้องคิดก็คือ ถ้าเราซื้อบ้านใกล้เมืองกว่านี้จะคุ้มกว่าไหม           จริง ๆ การอยู่ไกล ๆ เมืองออกไปนั้น คนรวยคงไม่มีปัญหาเรื่องค่าทางด่วน คนจนก็ขึ้นทางด่วนด้วยรถประจำทางได้ แต่คนชั้นกลางจะสู้ไม่ได้ ดังนั้นที่อยู่ไกลเมืองจึงไม่เหมาะกับคนชั้นกลางนัก           การอยู่ไกล ๆ และโดยเฉพาะหมู่บ้านที่มีการดูแลชุมชนที่ไม่ดี ก็อาจถูกยกเค้าได้ สภาพชุมชนก็ทรุดโทรม ราคาขายต่อก็อาจตกได้อีก           ยิ่งถ้าได้เพื่อนบ้านไม่ดียิ่งแล้วไปใหญ่ ถ้ามีโอกาสเราจึงต้องพยายาม make friend กับเพื่อนบ้านให้ดี อย่าให้มีอะไรขัดเคืองกันจะได้ช่วยกันดูแลได้ ตามภาษิตจีนที่ว่า "ญาติไกลหรือจะสู้เพื่อนบ้านใกล้ ๆ" ได้           ความใกล้หรือไกลนี้ยังอาจรวมความถึงการอยู่ในที่แม้ไม่ไกล แต่การจราจรติดขัด ซึ่งกว่าจะเข้าเมืองได้ ก็เหนื่อยแทบแย่ เช่น แถวบางนา ซึ่งบางคนต้องทิ้งบ้านหลังละสิบล้านไว้ให้ "ยัยเอี้ยง - ยัยเอื้อง" อยู่ในวันธรรมดาแล้วตัวเองมาอยู่คอนโดในเมืองแทน           อย่างไรก็ตามในอนาคตเฉพาะกรณีบางนา มีศักยภาพที่ดีมาก เพราะจะมีทางด่วนเหนือทางด่วนคลองเตย-บางนา ปัจจุบัน ซึ่งจะทำให้การจราจรคล่องตัวกว่านี้ (แต่ตอนนี้ทนอดและอดทนไปก่อน!!) หลงภาพมายา           การหลงภาพมายา ก็มีตั้งแต่การไปงานเปิดตัวโครงการใหญ่ ๆ เห็นดาราหรือคนดังซื้อบ้านในโครงการดังกล่าว เลยซื้อตามไปอย่างลืมตัว จนถึงการไปดูการตกแต่งที่สุดอลังการ โดยไม่ทันคิดว่าจะสอดคล้องกับชีวิตจริงหรือไม่           สิ่งที่ควรคิดประการหนึ่งก็คือ สินค้าที่เป็น "แฟชั่น" มักไม่คงทน เช่น บางคนอาจชอบ "ทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น 7 ระดับ" ดูทันสมัยกว่าแบบเดิม ๆ แต่พออยู่ ๆ ไปกลับน่าเบื่อชะมัด เพราะชีวิตนี้ต้องขึ้นบันไดอยู่ทุกขณะจิต           บ้านทาวน์เฮาส์บางหลัง อาจดูคล้ายคลึงของฝรั่งในยุโรป และอเมริกา ปิดเสียมิดชิด (เพราะที่นั่นหนาวจัด) แต่มาอยู่บ้านเราที่ร้อนจัด อาจทำให้เรารู้สึกอุดอู้ หรือเสียเงินค่าไฟฟ้ามากเกินไปโดยใช่เหตุ           นอกจากนี้ยังมีบางกรณีที่บ้านตัวอย่างตกแต่ง "แหกตา" เราบ้าง เช่น ใช้เตียงขนาดเล็กพิเศษ ทำให้ห้องแลดูกว้างขวางเกินจริง ถ้าเราไม่ดูให้ดี ๆ อาจทำให้เรา "ติดกับ" ซื้ออย่างไม่รอบรู้ได "ชุมโจร"           ในบ้านที่ราคาถูกมาก ๆ จนเกินไป นอกจากเป็นที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยที่ไม่ค่อย "ศิวิไลซ์" แล้ว ยังอาจเป็น "ชุมโจร" เพราะความ "ถูก" ก็ได้ ภาษิตเนปาลจึงมีว่า "ซื้อของถูกร้องไห้หลายหน (ตอนซ่อม/ช้ำใจ) ซื้อของแพงร้องไห้หนเดียว (ตอนควักเงินซื้อ)" แต่อย่าลืมนะครับ กฎทุกกฎย่อมมีข้อยกเว้น           แต่บางครั้งเรามีเงินน้อยก็อาจต้องอยู่ในที่อยู่แบบถูก ๆ ไปก่อน ทั้งนี้เพราะที่อยู่อาศัยของคนเรานั้น มัน "พลวัตร" ไปตามฐานะทางเศรษฐกิจของเรา ถ้าเรารวยขึ้นก็จะย้ายไปอยู่บ้านที่ดีขึ้น แพงขึ้น แต่ถ้าจนลงก็จะเป็นในทางตรงกันข้าม           นอกจากนี้ที่อยู่อาศัยยัง "พลวัตร" ไปตามวัยด้วย เช่น อยู่บ้านเดี่ยวตั้งแต่หนุ่มจนแก่ พอแก่ตัวลงลูกหลานก็ไม่อยู่ด้วย การอยู่บ้านเดี่ยวหลังใหญ่อาจเป็นภาระและไม่ปลอดภัยเท่าอยู่ห้องชุด ก็อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้เช่นกัน "ผิดคาด-ฝันค้าง"           เจ้าของโครงการบางรายหลอกลวงผู้ซื้อบ้านว่า มาซื้อตึกแถวตรงนี้ เพราะฝั่งตรงข้าม "ห้าง..." จะมาเปิดในเร็ว ๆ นี้ ซึ่งเป็นเรื่องเท็จ เราไม่รอบรู้หลงเชื่อง่าย ก็ "เสร็จ"           บางรายอยากทำการค้า เลยถูกคนขายวาดฝันว่า โครงการตึกแถวนี้จะกลายเป็นตลาดค้าส่งใหญ่แทนตลาดเดิมในเมืองในอนาคต           หรือว่าโครงการนี้จะดีอย่างนั้นอย่างนี้ แต่ปรากฎว่าทั้งโครงการ มีแต่ตึกแถวล้วน หรือมีตึกแถว มากกว่า 20% ของบ้านทั้งโครงการ อย่างนี้คงไม่ "ค้าคล่อง" เพราะถ้าต่างคนต่างค้าก็คงนั่งมองตากันเองปริบ ๆ แน่นอน           โปรดสังเกตดูว่า ในหมู่บ้านจัดสรร หรือหมู่บ้านชนบท บ้านที่เปิดขายของค้าปลีกนั้น โดยทั่วไปควรมีไม่เกิน 5% ของบ้านทั้งหมด ถ้าเกินกว่านี้ก็คงไม่ "เวิร์ค"           ยังเคยมีอยู่โครงการหนึ่ง ผู้ประกอบการรายนี้ไม่หลอกชาวบ้าน สร้างห้องชุดประมาณ 5,000 หน่วย สร้างห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ตอนแรกคนก็ซื้อกันเหมือนได้เปล่า แต่ตอนหลังก็กลับไม่มีคนมาอยู่เลย ส่วนหนึ่งก็เพราะคนซื้อส่วนมากซื้อไว้เก็งกำไร ไม่ได้ตั้งใจอยู่เอง นี่ก็เป็น "กรรม" ของผู้แห่ตามหวัง "ฟัน" กำไรเกินงามนั่นเอง ซื้อบ้านตากอากาศ..ดีไหม           คนมีเงินล้นเกินพอประทังชีวิต สามารถเสพสุขทางอื่นได้เขาเรียกว่า "กฎุมพี" พวกเรานี้มักจะชอบเป็นเจ้าของทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทรัพย์หนึ่งที่คนอยากซื้อยามมี เช่นเดียวกับการซื้อทองหยอง ดังนั้นถ้าเศรษฐกิจดี รายได้ถึง รสนิยมวิไล ใจใฝ่เก็งกำไร ก็อาจซื้อ สวนเกษตร สวนป่า รีสอร์ท ที่ดินรอบสนามกอล์ฟ คอนโดตากอากาศ (ริมทะเล ชายภูเขา) รวมไปถึง "มารีนา" ริมแม่น้ำ ไว้ตากอากาศ           ความจริงคนที่ซื้อสินค้าประเภทนี้ได้ ต้อง "เหลือกิน-เหลือใช้" มาก ๆ เพราะไม่คุ้มทุนที่จะซื้อ แต่ซื้อเพื่อการมีสถานะ การมีความเป็นส่วนตัว ไม่ต้องไปอยู่โรงแรมปะปนกับใคร เป็นต้น พวกนี้ไม่ได้ซื้อไว้เพื่อเก็งกำไร หรืออยู่เป็นเรื่องเป็นราว           แต่คนที่หวังเก็งกำไร หรือมีทรัพย์ไม่ถึง ซื้อไปแล้วอาจติดมือ ปล่อยไม่ออก ค่าดูแลก็แพง ทำให้ขาดทุน "บักโกรก" ได้ ดังนั้นผู้ซื้อจงควรสังวร ควรชั่งใจเสียบ้างว่า เรามีกำลังเพียงพอในการซื้อหรือไม่           ตอนซื้อแต่ละคนก็มักวาดหวังไว้สวยงาม เช่น พวกที่ซื้อบ้านพร้อมที่จอดเรือแบบมารีนา ก็วาดฝันไว้สุดหรู สุดท้าย คนซื้อต่างไม่มาอยู่ตามนัด คนขายก็ "เจ๊ง" เพราะ "cashflow ไม่ได้ดังที่วางแผนไว้ ข้อคิด "ซื้ออย่างไม่มืดบอด"           ดังนั้นจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็คงต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่           1. ต้องถ้วนถี่ ตรวจสอบให้ดี ดูเองไม่ได้ก็พึ่งเพื่อนหรือจ้างผู้รู้ เช่น ผู้ประเมิน ทนาย วิศวกร มาศึกษาดู อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ผักปลาถูก ๆ ดังนั้น "ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ"           2. ต้องลงทุน ลงแรงให้มาก โดยเฉพาะในการสำรวจวิจัยหาข้อมูลเปรียบเทียบกับโครงการข้างเคียง เพื่อให้แน่ใจว่า ได้ราคาสมน้ำสมเนื้อจริง ๆ           3. ในทำนองเดียวกันก็คือ ต้องมีเวลาเพียงพอในการตัดสินใจ การสุ่มเสี่ยงตัดสินใจโดยไม่รอบคอบอาจเสียใจได้ การสุ่มเสี่ยงอาจฟลุ๊ค (fluke) ได้กำไรบ้าง แต่พึงเข้าใจว่า "เสียดายที่ไม่ได้ซื้อ ยังดีกว่า เสียดายที่ซื้อ"           4. สุดท้ายก็คือ อย่าโลภจนขาดสติ ต้องมีสติจึงจะสามารถค้นหาทางสว่างได้ในที่สุด ข้อคิดสำหรับการกู้ยืม           ในการกู้ยืมเงินสถาบันการเงินนั้น ถ้าเราจำเป็นก็ต้องกู้ แต่อย่ากู้ให้มากนัก ผมขออนุญาตมองต่างมุมว่า สำหรับการเป็นหนี้นั้น เราควรมีหลักยึดอยู่ 4 ประการคือ            1. ถ้าไม่จำเป็น ต้องไม่เป็นหนี้ (กรณีจำเป็นที่ต้องเป็นหนี้ก็ควรเป็นเพียงเพื่อการลงทุนเท่านั้น การกู้เงินเพื่อไปเสพสุขมีโอกาสสูงที่จะประสบเคราะห์ในวันหน้า)           2. ถ้าเป็นหนี้ ต้องเป็นแต่น้อย (ไม่เกินกำลังที่จะผ่อนได้ การกู้เงินจำนวนมาก ๆ ผ่อนสูง ๆ โดยไม่เผื่อเหลือเผื่อขาด จะมีโอกาสเสียเครดิตได้)           3. ถ้าเป็นหนี้ อย่าเป็นหลายทาง (เพราะจะทำให้มีโอกาสผิดพลาดในการบริหารเงิน และถ้าเราต้องชักหน้าไม่ถึงหลังอยู่เรื่อย เราก็อาจขาดสมาธิในการทำมาหากินในที่สุด)           4. ถ้าเป็นหนี้ จงใช้คืนโดยเร็วที่สุด (ช่วงแรก ๆ ของการผ่อนใช้หนี้มักเป็นดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น ดังนั้นยิ่งผ่อนนาน ยิ่งเสียดอกเบี้ยมาก)           ขอให้โชคดีในการลงทุนซื้อบ้านอย่างรอบรู้นะครับ