1. ทำเลที่ตั้ง ก่อนอื่นให้ดูผังเมืองรวมของจังหวัดที่ท่านจะสร้าง โรงงานว่าที่ดินแปลงที่ท่านดูอยู่นั้นสามารถสร้างโรงงาน
ได้หรือไม่ โดยในผังเมืองจะแบ่งเขตพื้นที่ (Zoning Area) เอาไว้ว่าแต่ละโซนของที่ดินใช้ทำอะไรได้หรือไม่ เช่น พื้นที่
สีเขียวใช้ทำเกษตรกรรม, พื้นที่สีม่วงใช้ ทำอุตสาหกรรม,พื้นที่สีเหลือง ใช้เป็นที่พักอาศัย เป็นต้น ซึ่งในแต่ละโซนก็จะกำหนดรายละเอียด
ปลีกย่อย มากขึ้นไปอีก อาทิเช่น โซนที่ระบุให้ทำเกษตรกรรมแต่มีข้อยกเว้นสร้างโรงงานที่ไม่มีมลพิษได้บางส่วน 5 – 10% ของพื้นที่
ในโซนนั้นเป็น ต้น ซึ่งต้องไปดูว่าอุตสาหกรรมของท่านจัดอยู่ประเภทไหนสามารถสร้างได้หรือไม่ในทาง ปฏิบัติขอแนะนำให้นำโฉนด
ที่ดินไปปรึกษาเจ้าหน้าที่ผู้ออกใบอนุญาตโดยตรง เป็นกรณี ๆ ไป ส่วนอีกประเด็นหนึ่งที่จะลืมไม่ได้ก็คือ ดูว่าที่ดินแปลงนั้นใกล้กับวัด
ศาสนสถาน หรือโรงเรียนมากน้อยแค่ไหน ถ้าใกล้มากอาจจะขออนุญาตสร้างโรงงานไม่ได้สิ่งที่ต้องพิจารณาอีกประเด็นหนึ่งก็ คือ
การเลือกซื้อ ที่ดินบริเวณที่สามารถขยายโรงงานได้ง่ายในอนาคต กรณีที่ซื้อที่ดินใกล้เขตชุมชนเมื่อกิจการเจริญเติบโตขึ้นการขยายตัว จะทำได้ยากกว่าการซื้อที่ดินที่ห่างไกลแหล่ง ชุมชน เนื่องจากที่ดินใกล้เขตชุมชนมีราคาแพง และจะมีสิ่งปลูกสร้างโดยรอบเพิ่มขึ้นอย่าง
รวดเร็วการพิจารณาซื้อที่ดินที่ภาครัฐให้การส่งเสริม การลงทุนก็เป็นสิ่งที่น่าสนใจ เพื่อให้ได้รับผลประโยชน์ในการลงทุนด้านอื่น ๆ เช่น
เรื่องภาษี เรื่องเครื่องจักร เป็นต้น
2. ขนาด รูปร่าง และระดับของที่ดิน สิ่งต่อมาที่ต้องพิจารณา คือ ตัวที่ดิน ได้แก่ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน ขนาดความกว้าง ความลึก
รูปร่างและระดับ ของที่ดิน สิ่งเหล่านี้สำคัญมาก เช่น ถ้าที่ดินมีลักษณะเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยว (หน้าแคบ แต่ลึก) ก็จะมีปัญหาในเรื่องเทศบัญญัติเกี่ยวกับ
ระยะร่นด้าน ข้าง(Set Back) ทำให้ได้ตัวโรงงานที่แคบหรือมีพื้นที่น้อยกว่าที่ต้องการได้ ยกตัวอย่าง เช่น ต้องการสร้างโรงงานขนาดพื้นที่ 2,000 ตารางเมตร ซึ่งตามกฎหมายแล้ว ถ้าโรงงานมีพื้นที่มากกว่า 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีที่ว่างห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 10 เมตร
โดยรอบทุกด้าน ให้ลองเปรียบเทียบการสร้างโรงงานบนที่ดิน 2 แปลงนี้ดูจากรูปจะเห็นว่าที่ดินทั้งสองแปลงนั้น สร้างโรงงานได้ขนาดพื้นที่ 2,000ตารางเมตรเท่ากัน แต่ที่ดินแปลงที่ 1 ซึ่งมีหน้ากว้าง 36 เมตร ต้องใช้ที่ดินถึง 3 ไร่ 1 งาน 5 ตารางเมตร ในขณะที่แปลงที่ 2 เป็นที่ดินหน้ากว้าง
60 เมตร ใช้ที่ดินเพียง 2 ไร่ 2 งาน 50 ตารางวาเท่านั้น เท่ากับว่าประหยัดค่าที่ดินไปได้ถึง 2 งาน 55 ตารางวา ดังนั้นในการเลือกซื้อที่ดินควรเลือก
ที่ดินที่มีลักษณะ รูปร่างใกล้เคียงกับสี่เหลี่ยมจัตุรัส จึงจะใช้ประโยชน์ที่ดินคุ้มค่ากว่าที่ดินที่มีรูปร่างยาวเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยว ส่วนที่ดินแบบอื่นที่พึง
หลีกเลี่ยง ได้แก่ ที่ดินรูปชายธง ที่ดินรูปสี่เหลียมคางหมู เป็นต้น เพราะจะใช้ประโยชน์ที่ดินได้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น ทางที่ดีก่อนตัดสินใจซื้อควร
ทดลองวาง Lay – out ของโรงงานดูก่อน และอย่าลืมเผื่อพื้นที่ สำหรับการขยายตัวในช่วง 3 – 5 ปี ด้วยระดับของที่ดินควรเป็นที่สูงอย่าง น้อย
ควรสูงกว่าระดับถนนในละแวกนั้น เพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วมในหน้าฝน ให้สอบถามสถิติน้ำท่วมสูงสุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาดูด้วย ถ้าที่ดินมีระดับ
ต่ำ กว่าที่ต้องการก็ควรจะถมดินเพิ่มเติม แต่ต้องตรวจสอบความพร้อมของดินที่จะถมและเมื่อถมแล้วก็สามารถก่อสร้างได้เลย ไม่ต้องรอให้ดินทรุดตัว
เพราะเราสามารถสร้างโรงงานอยู่บนเสาเข็มที่ตอกลง ไปในชั้นดินแข็งที่ลึกลงไปใต้ดิน (เช่น ในกทม. ลึกประมาณ 12 เมตร) ไม่ได้วางบนดินที่ถมเอา
ไว้จึงไม่ต้องกลัวว่าพื้นโรงงานจะ ทรุดตัว
3. การเข้าถึง ในการพิจารณาเลือกซื้อที่ดิน สิ่งที่ต้องพิจารณาเป็นพิเศษก็คือ ทางเข้าออกที่สะดวก และมีขนาดกว้างพอที่จะให้รถขนวัตถุดิบและ
สินค้าเข้า ไปได้นอกจากนั้นควรตรวจสอบว่า ทางเข้าออกนั้นเป็นทางสาธารณะจริงหรือไม่ เพื่อป้องกันการซื้อที่ตาบอดเข้าออกไม่ได้
4. ระบบสาธารณูปโภค ในการเลือกซื้อที่ดินสร้างโรงงานนั้น ที่ดินที่ท่านเลือกซื้อควรจะมีระบบสาธารณูปโภครองรับอย่างครบถ้วน ทั้งไฟฟ้า
น้ำประปาและโทรศัพท์ โดยสามารถตรวจสอบได้จาก การไฟฟ้า การประปาและองค์การโทรศัพท์ในเขตพื้นที่นั้น ๆ ว่ามีขนาดและจำนวนของระบบ
ต่าง ๆ รองรับเพียงพอหรือไม่หากไม่เพียงพอจะต้องทำการขยายเขต ซึ่งจะต้องเสียทั้งค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมและต้องเสียเวลารอนาน ซึ่งอาจจะมีผลกระทบ
ต่อแผนการผลิตของท่านได้แหล่งน้ำที่จะใช้ในการผลิต หรือน้ำกิน น้ำใช้ ก็มีความสำคัญมากเช่นกันกรณีที่บริเวณนั้นยังไม่มีระบบประปารองรับ หรือ
มี แต่ไม่เพียงพอต่อการใช้งานอาจจะต้องสร้างบ่อ หรือถังกักเก็บน้ำขึ้นมาใช้เอง ก็ต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายในส่วนที่เพิ่มเติมนี้ด้วย
5.สภาพแวดล้อม ก่อนซื้อที่ดิน ควรพิจารณาสภาพแวดล้อมโดยรอบด้วยว่า เมื่อสร้างโรงงานไปแล้วจะเกิดผลกระทบต่อเนื่องอย่างไรบ้าง เช่น ถ้ามี
ชุมชน บ้านเรือนที่พักอาศัยอยู่ใกล้เกินไป แล้วโรงงานของท่านมีเสียงดัง มีอากาศเป็นพิษ กลิ่นเหม็น มีฝุ่น ควัน หรือมีน้ำเสียที่เกินมาตรฐาน ชาวบ้าน
อาจจะร้องเรียนมีปัญหากับชุมชนรอบข้าง ทำให้การผลิตต้องหยุดชะงักจนถึงขั้นปิดโรงงานได้ การสร้างโรงงานเพื่อป้องกันมลพิษเหล่านั้นไม่ให้
เกิดขึ้นเลยก็สามารถทำ ได้แต่อาจจะต้องมีค่าใช้จ่ายสูงเกินไป ไม่คุ้มค่ากับการลงทุน ดังนั้นจึงควรชั่งน้ำหนักดูว่าจะเลือกตั้งโรงงานในพื้นที่นั้น หรือ
เลือก ที่อื่นที่ไม่ทำให้เกิดปัญหาดังกล่าว
6. เรื่องอื่น ๆ ยังมีข้อที่ควรพิจารณาในการเลือก ซื้อที่ดินในด้านอื่น ๆ อีก เช่น การดูเรื่องฮวงจุ้ยว่า ที่ดินแปลงที่เราเลือกมีความเหมาะสมที่จะตั้ง
โรงงานหรือไม่ การเลือกที่ตั้งไม่ดีอาจจะมีผลกระทบต่อกิจการได้ซึ่งศาสตร์ของฮวงจุ้ยโดย เนื้อแท้ก็คือการนำหลักพื้นฐานมาจากการใช้งานจริงได้
สะดวกและปลอดภัยมา ใช้ เช่น ไม่ควรสร้างอาคารบนที่ดินตรงกับทางสามแพร่งเพราะมีโอกาสเกิดอุบัติเหตุรถชน ได้ง่าย เป็นต้น
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น